Как О’КЕЙ снизил кадастровую стоимость объектов сети более чем на 2 млрд ₽

В 2022–2023 годах мы сопровождали сеть гипермаркетов О’КЕЙ в рамках государственной кадастровой оценки. В работе было более 100 объектов в более чем 20 регионах России: земельные участки и торговые центры. Формат работы был абонентским: мы отслеживали предварительные отчёты ГКО, проверяли расчёты, готовили замечания и работали с уже утверждёнными результатами. По итогам суммарная кадастровая стоимость объектов сети была снижена более чем на 2 000 000 000 ₽.

С чего все началось

Для федеральной сети кадастровая стоимость, это не один объект и не одна ошибка. Это десятки регионов, разные ГБУ, разные подходы к оценке и большое количество объектов, по которым нужно не пропустить сроки.

У О’КЕЙ в работе было более 100 объектов: земельные участки и торговые центры. Часть объектов проходила переоценку в 2022 году, часть в 2023 году.

Задача была не разово «проверить один объект», а выстроить постоянный контроль за кадастровой стоимостью по всей сети.

Где была ошибка

Ошибки были разными. Для такой сети это нормально: один и тот же объект в одном регионе может быть оценён корректно, а в другом похожем случае возникают вопросы к расчётам.

Встречался полный набор проблем: ошибки по земельным участкам, ошибки по объектам капитального строительства, спорные характеристики, неверные подходы к оценке, некорректные аналоги и завышенные расчётные показатели.

Именно поэтому абонентская модель здесь лучше разовой проверки. Когда объектов больше 100, важно не искать ошибку постфактум, а постоянно отслеживать, где она возникает.

Что мы сделали

Мы сопровождали ГКО по объектам сети в разных регионах России.

Работа включала:

• Мониторинг предварительных отчётов ГКО;
• Проверку расчётов по земельным участкам и торговым центрам;
• Выявление ошибок и спорных параметров;
• Подготовку замечаний к предварительным отчётам;
• Работу с утверждёнными результатами, если ошибка сохранялась после предварительного этапа.

Ключевая задача была в том, чтобы не дать завышенной кадастровой стоимости спокойно «доехать» до налоговой базы. На этапе ГКО это особенно важно: если вовремя увидеть ошибку, её часто можно исправить быстрее и дешевле, чем потом спорить с уже утверждённой стоимостью.

Результат

По итогам сопровождения кадастровая стоимость объектов сети О’КЕЙ была снижена более чем на 2 000 000 000 ₽.

Если считать примерный налоговый эффект по средней ставке 2%, такое снижение кадастровой стоимости даёт ориентировочную экономию более 40 000 000 ₽ в год.

Это именно расчётный ориентир. Фактическая экономия зависит от региона, вида объекта, налоговой ставки, льгот, периода применения результатов и конкретной структуры собственности.

Кому полезен этот кейс

Этот кейс полезен крупным собственникам коммерческой недвижимости, особенно если объекты находятся в разных регионах.

В первую очередь это федеральные и региональные сети ритейла, владельцы торговых центров, девелоперы, управляющие компании, CFO, главные бухгалтеры и юристы, которые отвечают за налоговую нагрузку по недвижимости.

Если объектов много, точечная проверка уже не работает. Нужна система: мониторинг, приоритизация объектов, проверка расчётов и быстрые действия в сроки ГКО.

Что важно учесть

Главный риск для крупной сети, это не одна большая ошибка, а множество ошибок по разным объектам.

Где-то кадастровая стоимость может быть завышена из-за характеристик участка. Где-то из-за подхода к торговому центру. Где-то из-за аналогов или неверной модели оценки.

Если объект один, его можно проверить вручную и глубоко. Если объектов больше 100, нужен другой подход: сначала выявить зоны риска, затем выбрать объекты с максимальным налоговым эффектом и уже по ним готовить замечания или дальнейшие действия.

Вопросы по теме кейса

Зачем федеральной сети абонентское сопровождение ГКО?

Когда у компании много объектов в разных регионах, она не может эффективно проверять кадастровую стоимость вручную и разово. Абонентское сопровождение помогает отслеживать ГКО по регионам, не пропускать сроки и быстро реагировать на ошибки.

Можно ли снизить кадастровую стоимость по объектам в разных регионах одновременно?

Да, но работа должна быть организована системно. В разных регионах могут отличаться сроки, подходы ГБУ, состав отчётов и типичные ошибки. Поэтому важно вести единый контроль по всей базе объектов.

Почему важно проверять предварительный отчёт ГКО?

Потому что на предварительном этапе ошибку часто можно исправить до утверждения результатов. Если этого не сделать, завышенная кадастровая стоимость попадёт в налоговую базу, а дальнейшая работа может потребовать больше времени и затрат.

Вывод

Кейс О’КЕЙ показывает, что для крупного бизнеса кадастровая стоимость должна быть предметом системного контроля, а не разовой реакции на налоговое уведомление.

При большом количестве объектов даже небольшие ошибки в расчётах могут превращаться в десятки миллионов рублей налоговой нагрузки. В этом случае абонентское сопровождение ГКО помогло снизить суммарную кадастровую стоимость объектов сети более чем на 2 млрд ₽.

Если у компании много объектов недвижимости в разных регионах, разумный шаг: выстроить постоянный мониторинг кадастровой стоимости и заранее проверять результаты ГКО.