О’КЕЙ: 4,8 млрд ₽ суммарного снижения кадастровой стоимости

С 2020 года мы работали с недвижимостью компаний группы О’КЕЙ: исправляли ошибки в кадастровой оценке отдельных объектов и сопровождали государственную кадастровую оценку портфеля. В разные периоды в работу входили здания гипермаркетов, помещения и земельные участки в Петербурге, Москве, Нижнем Новгороде, Ленинградской области, Омске и других регионах.

Суммарное снижение кадастровой стоимости по отдельным проектам и итоговым отчётам сопровождения составило 4,84 млрд ₽. Это накопленный результат разных циклов оценки. В него входят исправления прежних стоимостей и изменения в ходе очередной ГКО.

Задача клиента

У федеральной торговой сети кадастровая стоимость меняется по множеству объектов одновременно. В одном регионе оценивают землю, в другом — здания и помещения. Отличаются расчётные модели, исходные сведения и сроки работы с проектами отчётов.

Нужно было отслеживать изменения, проверять расчёты и выбирать действия по каждому объекту: подать замечания до утверждения оценки, исправить ошибку в уже действующей стоимости или рассмотреть установление рыночной стоимости. При этом важно было понимать, где пересмотр действительно имеет смысл, а где расходы и риски могут перевесить результат.

Как мы работали с портфелем

Абонентское сопровождение включало мониторинг этапов ГКО, проверку характеристик объектов и расчётов, подготовку замечаний и рекомендаций. Мы сопоставляли сведения, использованные оценщиками, с техническими документами, анализировали применённые коэффициенты и основания налогообложения.

По объектам с выявленными ошибками готовили обоснование и подтверждающие документы для ГБУ. Если исправление ошибки не давало результата, оценивали возможность другого способа пересмотра. Так, по двум торговым комплексам Ленинградской области после отказов при исправлении ошибок использовали установление рыночной стоимости.

Работа продолжалась и после очередной переоценки. Результат, полученный по прежней стоимости, не исключает новой проверки: в следующем цикле могут измениться модель, исходные данные или способ учёта характеристик здания.

Из чего сложились 4,84 млрд ₽

Общий итог рассчитан по исходным значениям; суммы в таблицах округлены для удобства чтения. Показатель объединяет исторические результаты по разным оценкам и не означает уменьшения действующей стоимости всего портфеля на одну дату.

Несколько конкретных объектов

По двум зданиям Нижнего Новгорода прежняя стоимость снизилась в сумме на 637,90 млн ₽. Основанием стало исправление ошибки в учёте материала стен. Результат получили через ГБУ, без суда и рыночных отчётов. Этот эпизод подробно разобран в отдельном кейсе о двух зданиях О’КЕЙ.

После новой оценки мы вернулись к этим же зданиям. В 2024 году стоимость по проспекту Ленина снизилась с 358,91 до 300,37 млн ₽, по Деревообделочной — с 696,90 до 537,78 млн ₽. Два новых результата дали ещё 217,66 млн ₽ снижения. Это отдельные последовательные изменения стоимости; они уже включены в общий итог.

В Омске исправление охватило две оценки одного здания. По прежней стоимость уменьшилась с 399,65 до 320,52 млн ₽, по новой — с 407,24 до 326,61 млн ₽. Решение ГБУ о пересчёте принято в 2024 году.

Налоговый эффект

На основе исторических кадастровых стоимостей мы отдельно оценили потенциальное уменьшение имущественных налогов за выбранные периоды по 2025 год включительно. Предварительная расчётная оценка составляет 110 млн ₽.

Она предполагает владение объектами в течение учтённых периодов и применение принятых в расчёте ставок. Индивидуальные льготы и фактические начисления могут изменить результат. Налоговый эффект петербургской части ГКО 2023 года в эту оценку не включён.

Поэтому 110 млн ₽ показываем как расчётный потенциал, а не как подтверждённую сумму уменьшенных начислений или возвращённых денег. Общий результат по кадастровой стоимости и налоговый эффект считаются отдельно.

Когда дальнейший спор нецелесообразен

При сопровождении портфеля важны и решения остановиться. Например, по одному из объектов проверка выявила риск роста кадастровой стоимости при уточнении характеристик здания. Мы рекомендовали отказаться от продолжения судебного спора. Возможное снижение по этому проекту в общий результат не включали.

Для собственника нескольких объектов такая работа помогает выбирать, где нужны замечания к очередной оценке, где есть основания исправить ошибку, а где пересмотр создаёт лишний риск. Начинать стоит с перечня недвижимости, документов по объектам и проверки того, как кадастровая стоимость влияет на их налогообложение.

Один из этапов сотрудничества описан также в кейсе о сопровождении ГКО О’КЕЙ в 2022–2023 годах. Его результаты входят в эту общую историю.

Обсудить работу с портфелем недвижимости →

Подготовьте перечень объектов и регионы их расположения. Обсудим сопровождение государственной кадастровой оценки и задачи, требующие отдельной проверки кадастровой стоимости.