КС ограничил коэффициенты 2 и 4 по земельному налогу: что изменится с 2027 года

Конституционный Суд ограничил применение коэффициентов 2 и 4 к земельному налогу, но не отменил их полностью. Если федеральный законодатель не установит иной порядок, с 2027 года коэффициенты нельзя будет применять к коммерчески используемым участкам под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которые облагаются по ставке до 1,5% именно вследствие предпринимательского использования.

За 2026 год и прошлые периоды общего перерасчёта не предусмотрено. Исключение касается ООО «Корнер Казань» и налогоплательщиков, которые ещё до провозглашения решения уже обратились за судебной защитой.

Разбираемся, что именно установил Конституционный Суд, кого решение касается прямо и почему его нельзя автоматически переносить на все земли под жилищное строительство.

Коротко

Основные выводы Постановления Конституционного Суда РФ от 21 июля 2026 года № 52-П:

• сочетание ставки до 1,5% с коэффициентами 2 и 4 признано неопределённым применительно к коммерчески используемым участкам под ИЖС;
• при неизменном законодательстве коэффициенты перестанут применяться к таким участкам с 1 января 2027 года;
• ставка земельного налога до 1,5% для коммерческого ИЖС сохраняется;
• коэффициенты 2 и 4 продолжают действовать в других предусмотренных НК РФ ситуациях;
• общего перерасчёта налога за 2026 год и предыдущие периоды не будет;
• федеральный законодатель вправе установить новый порядок, если прямо закрепит его в НК РФ;
• для участков под многоквартирную и блокированную застройку стоимостью более 300 млн ₽ автоматического освобождения от коэффициентов не возникло.

О каких коэффициентах идёт речь

Пункт 15 статьи 396 НК РФ регулирует расчёт земельного налога по участкам, приобретённым или предоставленным в собственность для жилищного строительства.

В течение первых трёх лет с даты государственной регистрации права на участок применяется коэффициент 2. Он действует до регистрации права на построенный жилой или многоквартирный дом либо на помещение в таком доме.

Если право на дом или помещение зарегистрировано до истечения трёх лет, налог за период применения коэффициента 2 пересчитывается с коэффициентом 1.

После истечения трёхлетнего срока применяется коэффициент 4. Он действует до регистрации права на дом или помещение.

Если жилищный вид разрешённого использования появился уже после регистрации права на землю, срок применения коэффициента определяется с учётом даты внесения нового ВРИ в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Но из этого общего порядка есть исключения.

Для участков ИЖС, принадлежащих физическим лицам и не используемых в предпринимательской деятельности, действует пункт 16 статьи 396 НК РФ: коэффициент 2 применяется только после истечения десяти лет.

Для жилищного строительства по договору комплексного развития территории действует пункт 16.1 статьи 396 НК РФ. В этом случае отсчёт начинается с даты выдачи разрешения на строительство.

Поэтому наличие в расчёте коэффициента 2 или 4 ещё не означает, что он применён именно на основании пункта 15. Сначала нужно установить, какая норма регулирует конкретный участок.

Почему возникла налоговая нагрузка 3% или 6%

До 2020 года ставка земельного налога не более 0,3% распространялась на все участки, предоставленные для жилищного строительства, включая коммерчески используемое ИЖС.

При применении коэффициентов налоговая нагрузка составляла:

• 0,3% × 2 = 0,6% кадастровой стоимости;
• 0,3% × 4 = 1,2% кадастровой стоимости.

Даже после применения коэффициента 4 итоговая нагрузка не превышала общий федеральный предел 1,5%.

Ситуация изменилась после принятия Федерального закона от 29 сентября 2019 года № 325-ФЗ. С 2020 года участки ИЖС, используемые в предпринимательской деятельности, были исключены из категории со ставкой до 0,3%.

Такие участки стали относиться к «прочим», для которых подпункт 2 пункта 1 статьи 394 НК РФ допускает ставку до 1,5%.

При этом правила о коэффициентах не изменились. В результате налоговые органы стали соединять ставку 1,5% с коэффициентами пункта 15 статьи 396 НК РФ:

• 1,5% × 2 = 3%;
• 1,5% × 4 = 6% кадастровой стоимости.

Например, для участка стоимостью 100 млн ₽ налог при ставке 1,5% составляет 1 500 000 ₽ в год. С коэффициентом 2 он увеличивается до 3 000 000 ₽, а с коэффициентом 4 — до 6 000 000 ₽.

Для участка стоимостью 1 млрд ₽ разница ещё заметнее:

• налог без коэффициента — 15 млн ₽;
• налог с коэффициентом 4 — 60 млн ₽;
• дополнительная нагрузка — 45 млн ₽ за один год.

Это расчётный пример для полного налогового периода без учёта льгот, изменения прав и других индивидуальных обстоятельств.

Что произошло с ООО «Корнер Казань»

ООО «Корнер Казань» владело участками с ВРИ «для индивидуального жилищного строительства» на территории Казани.

При расчёте земельного налога за 2023 год инспекция одновременно применила:

• ставку 1,5%, установленную решением Казанской городской Думы;
• коэффициенты 2 и 4 по пункту 15 статьи 396 НК РФ.

Компания оспорила расчёт, но Арбитражный суд Республики Татарстан отказал в удовлетворении требований по делу № А65-42005/2024. Решение поддержали апелляция и кассация, а судья Верховного Суда РФ отказал в передаче жалобы в Судебную коллегию по экономическим спорам.

Суды исходили из того, что ставка и повышающий коэффициент относятся к разным элементам расчёта, а прямого запрета на их совместное применение НК РФ не содержит.

При этом в других округах сложился противоположный подход. Некоторые суды признавали расчёт по ставке 1,5% с коэффициентами неправомерным, ссылаясь на отсутствие ясной воли законодателя, предельный характер ставки и обязанность толковать неустранимые налоговые сомнения в пользу налогоплательщика.

Так одна и та же конструкция стала приводить к разным результатам в зависимости от суда.

Что решил Конституционный Суд

Конституционный Суд признал пункт 1 статьи 394 и пункт 15 статьи 396 НК РФ не соответствующими Конституции в той мере, в какой их сочетание создаёт правовую неопределённость и противоречивую практику применения коэффициентов к участкам:

• приобретённым или предоставленным для ИЖС;
• используемым в предпринимательской деятельности;
• облагаемым в связи с этим по ставке, установленной в пределах 1,5%.

При этом КС не запретил использовать коэффициенты при расчёте налогов как таковые. Федеральный законодатель вправе устанавливать не только ставки, но и дополнительные показатели, влияющие на итоговый платёж.

Проблема состояла в другом: увеличение налоговой нагрузки должно прямо и недвусмысленно следовать из закона. Нельзя изменить одну часть налоговой конструкции, оставить без изменений другую и через их механическое сочетание получить нагрузку, которую законодатель отдельно не обсуждал и не обосновывал.

КС также указал, что порядок исчисления налога имеет вспомогательное значение. Он не должен подменять налоговую ставку и использоваться исключительно для максимального увеличения платежа.

Именно поэтому постановление нельзя пересказывать как «КС признал земельный налог 6% незаконным». Суд не установил универсальный предел допустимой нагрузки и не признал расчётную нагрузку 3% или 6% неконституционной при любых обстоятельствах.

С какого периода перестанут применяться коэффициенты

Постановление вступило в силу немедленно после провозглашения 21 июля 2026 года. Но установленный КС временный порядок начинает применяться только с нового налогового периода.

По земельному налогу налоговым периодом является календарный год. Следовательно, при неизменном законодательстве коэффициенты 2 и 4 не должны применяться к соответствующим участкам начиная с 1 января 2027 года.

Речь идёт не обязательно о ставке ровно 1,5%. Если муниципалитет установил для данной категории ставку 1%, 1,2% или иной размер в пределах 1,5% на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 394 НК РФ, вывод КС также может применяться.

Но есть условие: федеральный законодатель вправе до начала нового налогового периода изменить регулирование. Дата применения возможных поправок будет зависеть от их содержания, переходных положений и соблюдения статьи 5 НК РФ.

По состоянию на 12 августа 2026 года статьи 394 и 396 НК РФ в этой части не изменены.

Что сделала ФНС после постановления

До решения КС налоговые органы руководствовались письмом ФНС России от 16 ноября 2023 года № БС-4-21/14484@. В нём ФНС выражала позицию о применении коэффициентов пункта 15 статьи 396 НК РФ и к коммерческим участкам ИЖС, облагаемым по ставке до 1,5%.

После вынесения постановления ФНС направила письмо от 21 июля 2026 года № БС-36-21/6262@, которым отменила прежнее разъяснение начиная с расчёта земельного налога и авансовых платежей за 2027 год.

Таким образом, ФНС уже довела позицию КС до налоговых органов, но не распространила новый порядок на расчёты за 2026 год. Это также подтверждено в официальном сообщении ФНС от 28 июля 2026 года.

Можно ли вернуть налог за прошлые годы

Для большинства налогоплательщиков — нет.

КС прямо указал, что постановление:

• действует на будущее;
• не является основанием для пересмотра исполненных обязательств за предыдущие налоговые периоды;
• не создаёт общего права на перерасчёт за текущий 2026 год.

Исключение предусмотрено для ООО «Корнер Казань» и налогоплательщиков, которые до провозглашения постановления 21 июля 2026 года уже обратились за судебной защитой.

На этот момент их дела или жалобы должны были быть поданы либо находиться на рассмотрении или изучении суда, включая максимально высокую доступную для соответствующего дела инстанцию.

Для таких споров КС потребовал применять пункт 7 статьи 3 НК РФ: неустранимые сомнения, противоречия и неясности налогового законодательства толкуются в пользу налогоплательщика.

Само по себе обращение в инспекцию, возражения на акт проверки или жалоба в вышестоящий налоговый орган, вероятнее всего, не отвечают условию обращения за судебной защитой. Окончательная оценка зависит от процессуальной истории конкретного дела.

Перерасчёт пеней и штрафов также не возникает автоматически. Он зависит от вида оспариваемого документа, предмета требований и результата конкретного судебного спора.

Кого решение касается прямо

Прямое временное регулирование КС применимо, если одновременно выполняются следующие условия:

1. Участок приобретён или предоставлен для индивидуального жилищного строительства.
2. Участок используется в предпринимательской деятельности.
3. Из-за такого использования применяется ставка, установленная на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 394 НК РФ в пределах 1,5%.
4. Налог рассчитан с коэффициентом 2 или 4 по пункту 15 статьи 396 НК РФ.
5. Не наступило предусмотренное законом основание для прекращения коэффициента, например регистрация права на построенный дом или помещение.

Постановление не ограничено только юридическими лицами. Оно может применяться к индивидуальным предпринимателям и физическим лицам, если участок действительно используется в предпринимательской деятельности.

Для физического лица такое использование остаётся вопросом фактов и доказательств. Могут учитываться характер деятельности, систематичность получения дохода, назначение построенных объектов и другие обстоятельства.

В отношении коммерческих организаций ранее сформировался более жёсткий подход: само владение участком ИЖС коммерческой организацией могло рассматриваться как основание для исключения ставки 0,3%. Постановление № 52-П разрешило вопрос о коэффициентах, но не установило новые критерии предпринимательского использования участка.

Что постановление не отменило

Постановление № 52-П не вернуло коммерческому ИЖС ставку 0,3%. Муниципалитеты по-прежнему вправе устанавливать для таких участков ставку в пределах 1,5%.

Не отменены и сами коэффициенты 2 и 4. Они продолжают действовать в пункте 15 статьи 396 НК РФ и могут применяться к участкам, не охваченным временным порядком КС.

Кроме того, решение прямо не распространяется:

• на землю под многоквартирными домами;
• на участки для блокированной жилой застройки;
• на физические лица с ИЖС, не используемым в предпринимательской деятельности;
• на специальные правила проектов комплексного развития территории.

Для каждой из этих категорий нужно отдельно проверять ставку, основание коэффициента и возможность использовать правовые позиции КС в споре.

Что с участками дороже 300 млн ₽

С 2025 года ставка до 0,3% не применяется к участкам под жилищное строительство, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн ₽. Соответствующие изменения внесены Федеральным законом от 12 июля 2024 года № 176-ФЗ.

Для таких участков может устанавливаться ставка до 1,5%. Если одновременно применяется коэффициент 2 или 4, расчётная нагрузка также достигает 3% или 6% кадастровой стоимости.

Но последствия Постановления № 52-П зависят от вида участка.

Для коммерчески используемого ИЖС стоимостью более 300 млн ₽ существует весомый аргумент в пользу применения решения КС. Однако высокая стоимость является самостоятельным основанием исключения участка из категории со ставкой 0,3%. Поэтому налоговый орган может утверждать, что ставка до 1,5% применяется не только вследствие предпринимательского использования.

Для земли под многоквартирную или блокированную застройку прямого запрета на коэффициенты нет. КС рассмотрел эту проблему в мотивировочной части, но не включил её в установленный временный порядок.

Подробно риски и возможные аргументы для таких объектов разобраны в отдельном материале «Участки дороже 300 млн рублей: можно ли отменить коэффициенты 2 и 4».

Что проверить собственнику сейчас

До расчёта налога за 2027 год собственнику стоит проверить не один коэффициент, а всю налоговую конструкцию по участку.

Необходимо установить:

1. Точный ВРИ и основание предоставления участка по сведениям ЕГРН.
2. Фактическое использование земли и документы, подтверждающие характер деятельности.
3. Муниципальную ставку и норму статьи 394 НК РФ, на основании которой она применяется.
4. Источник коэффициента: пункт 15, 16 или 16.1 статьи 396 НК РФ.
5. Дату регистрации права на участок, изменения ВРИ, выдачи разрешения на строительство и регистрации дома или первого помещения.
6. Налоговые периоды, за которые применялись коэффициенты.
7. Наличие судебного дела и дату первого обращения за судебной защитой.
8. Два сценария бюджета на 2027 год: с коэффициентом и без него.

Если у компании несколько участков, расчёты лучше проводить по всему земельному портфелю. Один объект может подпадать под Постановление № 52-П напрямую, второй — только давать аргументы для спора, а третий регулироваться специальными правилами КРТ.

Другие направления проверки ставки, ВРИ, льгот и кадастровой стоимости собраны в гайде «7 способов снизить земельный налог».

Частые вопросы

Отменил ли Конституционный Суд коэффициенты 2 и 4?

Нет. Коэффициенты сохраняются в статье 396 НК РФ. КС ограничил их применение с нового налогового периода только к коммерчески используемым участкам под ИЖС, облагаемым по ставке в пределах 1,5%, если законодатель не установит иной порядок.

Можно ли не применять коэффициенты уже при расчёте налога за 2026 год?

Для большинства налогоплательщиков — нет. Постановление не создаёт общего основания для перерасчёта текущего периода. Исключение возможно для заявителя и налогоплательщиков, которые до провозглашения решения уже обратились за судебной защитой.

Действует ли решение для физических лиц?

Да, если участок физического лица предназначен для ИЖС, используется в предпринимательской деятельности и облагается в связи с этим по ставке в пределах 1,5%. Если участок не используется в бизнесе, применяется специальное регулирование пункта 16 статьи 396 НК РФ.

Применяется ли решение к участкам дороже 300 млн ₽?

Автоматического ответа для всех таких участков нет. Для коммерческого ИЖС позиция налогоплательщика сильнее, но самостоятельное стоимостное основание ставки создаёт риск спора. Для многоквартирной и блокированной застройки прямого освобождения нет.

Достаточно ли было подать жалобу в ФНС до 21 июля 2026 года?

Вероятнее всего, нет. Постановление говорит об обращении за судебной защитой и о делах или жалобах, поданных либо рассматриваемых судами. Административная жалоба сама по себе этому условию обычно не соответствует.

Может ли федеральный законодатель снова разрешить коэффициенты при ставке 1,5%?

Да. КС не исключил такую возможность. Но дополнительная нагрузка должна быть прямо и ясно установлена НК РФ, обоснована и введена с соблюдением правил действия налоговых норм во времени.

Практический вывод

Постановление № 52-П устранило наиболее обременительный вариант расчёта для коммерчески используемого ИЖС, но только на будущее и в чётко определённых границах.

При неизменном законодательстве с 2027 года соответствующие участки должны облагаться по муниципальной ставке без коэффициентов 2 и 4. Для прошлых периодов, дорогой земли, многоквартирной застройки и проектов КРТ выводы зависят от характеристик участка и процессуальной ситуации.

«Налогика» проверит основание ставки, период и законность коэффициентов, рассчитает финансовый эффект и определит безопасный маршрут действий по каждому объекту.

Заказать аудит налоговой нагрузки по портфелю недвижимости