Коэффициенты 2 и 4 по земельному налогу: что изменили КС и ФНС

Актуализировано 9 сентября 2026 года.

Коэффициенты 2 и 4 не отменены. Но к сентябрю 2026 года появились два самостоятельных основания, которые могут исключить их из расчёта.

Первое связано с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21 июля 2026 года № 52-П. Если законодатель не установит иной порядок, с 2027 года коэффициенты нельзя применять к коммерчески используемым участкам под индивидуальное жилищное строительство, облагаемым по ставке в пределах 1,5% именно вследствие предпринимательского использования.

Второе следует из сообщения ФНС от 3 сентября 2026 года. Если по действовавшей до 2024 года редакции пункта 15 статьи 396 НК РФ коэффициент уже прекратился после регистрации нежилого объекта, изменение формулировки закона с 1 января 2024 года само по себе не запускает коэффициент заново.

Это разные ситуации. В первой ключевыми являются вид участка, предпринимательское использование, ставка и налоговый период. Во второй — дата регистрации нежилого объекта и редакция закона, действовавшая в тот момент.

Два сценария, которые нельзя смешивать

Коммерческое ИЖС и Постановление КС № 52-П

Конституционный Суд проверил совместное применение пункта 1 статьи 394 и пункта 15 статьи 396 НК РФ к участкам с видом разрешённого использования для ИЖС, которые используются в предпринимательской деятельности.

До 2020 года для таких участков применялся федеральный предел ставки 0,3%. Коэффициент 2 давал расчётную нагрузку до 0,6% кадастровой стоимости, коэффициент 4 — до 1,2%. После исключения коммерческого ИЖС из льготной категории муниципальная ставка могла вырасти до 1,5%, а при механическом умножении на коэффициенты нагрузка достигала 3% или 6%.

КС признал такое сочетание норм неопределённым. Дополнительная налоговая нагрузка должна прямо и недвусмысленно следовать из закона, а порядок исчисления налога не должен подменять ставку.

Постановление не отменило пункт 15 статьи 396 НК РФ. Оно установило временный порядок: при неизменном регулировании коэффициенты не применяются с нового налогового периода, то есть с 1 января 2027 года, к коммерчески используемому ИЖС, облагаемому по ставке в пределах 1,5% вследствие предпринимательского использования.

Для большинства налогоплательщиков общего перерасчёта за 2026 год и прошлые периоды нет. Исключение относится к ООО «Корнер Казань» и тем, кто до провозглашения постановления 21 июля 2026 года уже обратился за судебной защитой и чьё дело или жалоба находились в суде.

ФНС письмом от 21 июля 2026 года № БС-36-21/6262@ отменила прежнее разъяснение начиная с расчёта за 2027 год. Порядок также изложен в сообщении ФНС от 28 июля 2026 года.

Нежилой объект до 2024 года и позиция ФНС

До 1 января 2024 года пункт 15 статьи 396 НК РФ связывал прекращение коэффициента с регистрацией права на построенный объект недвижимости. Формулировка не ограничивалась жилым домом.

Федеральный закон от 31 июля 2023 года № 389-ФЗ заменил эту конструкцию. С 1 января 2024 года действующая редакция говорит о регистрации жилого дома, многоквартирного дома или помещения в таком доме.

Возник переходный вопрос: нужно ли снова применять коэффициенты, если до 2024 года на участке уже был зарегистрирован нежилой объект и коэффициент прекратился по прежней редакции.

ФНС в сообщении от 3 сентября 2026 года ответила отрицательно. Если прекращение уже состоялось при действии старого правила, новая формулировка не возобновляет начисление коэффициентов 2 и 4.

Эта позиция особенно важна для участков, приобретённых в частную собственность для жилищного строительства, кроме ИЖС, где до 2024 года зарегистрировали объект, не относящийся к жилому фонду. Для проверки нужны дата регистрации права на объект и документы, подтверждающие, что именно тогда коэффициент прекратился.

Сообщение ФНС не даёт основания автоматически переносить вывод на нежилой объект, зарегистрированный уже после 1 января 2024 года. В такой ситуации действует новая формулировка пункта 15, и основание прекращения нужно оценивать отдельно.

Как работает пункт 15 статьи 396 НК РФ

По общему правилу для земли, приобретённой или предоставленной для жилищного строительства, коэффициент 2 применяется в течение первых трёх лет с даты государственной регистрации права на участок и до регистрации права на предусмотренный законом построенный объект.

Если такое право зарегистрировано до окончания трёх лет, налог за период применения коэффициента 2 пересчитывается с коэффициентом 1. После трёх лет действует коэффициент 4 — до наступления предусмотренного законом основания прекращения.

Если жилищный вид разрешённого использования появился после регистрации права на участок, срок исчисляется с учётом даты внесения нового ВРИ в ЕГРН. Для участков ИЖС физических лиц, не используемых в предпринимательской деятельности, действует отдельный пункт 16. Для жилищного строительства по договору комплексного развития территории — пункт 16.1.

Поэтому строка «коэффициент 2» или «коэффициент 4» в расчёте ещё не показывает, что налог рассчитан правильно. Сначала нужно установить, какой пункт статьи 396 применяется и какое событие прекращает коэффициент.

Сколько стоит ошибка в коэффициенте

Если кадастровая стоимость участка составляет 100 млн ₽, а ставка — 1,5%, годовой налог без повышающего коэффициента равен 1,5 млн ₽. С коэффициентом 2 он составит 3 млн ₽, с коэффициентом 4 — 6 млн ₽.

Для участка стоимостью 1 млрд ₽ разница ещё заметнее:

• без коэффициента — 15 млн ₽;
• с коэффициентом 4 — 60 млн ₽;
• дополнительная расчётная нагрузка — 45 млн ₽ за год.

Это пример для полного налогового периода. В конкретном расчёте учитываются дата возникновения права, доля периода, муниципальная ставка, льготы, изменение ВРИ и другие обстоятельства.

Что решение КС не отменило

Постановление № 52-П не вернуло коммерческому ИЖС ставку 0,3%. Муниципалитеты по-прежнему вправе устанавливать для таких участков ставку в пределах 1,5%.

Не отменены и коэффициенты как элемент статьи 396 НК РФ. Прямой временный порядок КС не распространяется автоматически на землю под многоквартирную и блокированную застройку, участки физических лиц с ИЖС без предпринимательского использования и специальные правила КРТ.

Отдельный риск возникает для участков под жилищное строительство стоимостью свыше 300 млн ₽. Для них с 2025 года ставка до 0,3% не применяется по самостоятельному стоимостному основанию. Мотивировка № 52-П может дать аргументы, но готового освобождения от коэффициентов для всех таких участков нет. Этот вопрос разобран в материале «Участки дороже 300 млн ₽: отменяются ли коэффициенты 2 и 4».

Что проверить по каждому участку

Проверку лучше строить по документам и датам, а не по одному названию коэффициента:

1. Вид разрешённого использования и основание предоставления участка по ЕГРН.
2. Фактическое использование земли и документы о предпринимательской деятельности.
3. Муниципальную ставку и основание её применения по статье 394 НК РФ.
4. Пункт статьи 396 НК РФ, по которому применён коэффициент: 15, 16 или 16.1.
5. Дату регистрации права на участок и дату изменения ВРИ, если оно происходило.
6. Дату регистрации дома, помещения или иного объекта недвижимости.
7. Вид зарегистрированного объекта и редакцию закона на дату регистрации.
8. Налоговые периоды, за которые применён коэффициент.
9. Наличие судебного дела и дату первого обращения за судебной защитой.
10. Два сценария бюджета: с коэффициентом и без него.

Если участков несколько, полезно проверять портфель целиком. Один объект может подпадать под временное правило КС с 2027 года, второй — под переходную позицию ФНС о регистрации нежилого объекта до 2024 года, а третий — регулироваться специальным правилом КРТ.

Другие направления проверки ставки, льгот, ВРИ и кадастровой стоимости собраны в гайде «7 способов снизить земельный налог».

Частые вопросы

Отменены ли коэффициенты 2 и 4

Нет. Они сохраняются в статье 396 НК РФ. КС ограничил их применение с 2027 года только к определённой категории коммерчески используемого ИЖС, если законодатель не установит иной порядок.

Нужно ли заново начислять коэффициент после 1 января 2024 года, если до этой даты зарегистрирован нежилой объект

По позиции ФНС — нет, если регистрация права на объект уже прекратила коэффициент по действовавшей тогда редакции пункта 15 статьи 396 НК РФ. Нужны выписки ЕГРН и расчёт по соответствующим периодам.

Достаточно ли сообщения ФНС для перерасчёта

Сообщение ФНС фиксирует позицию профильного управления, но не является нормативным актом или отдельным обязательным для инспекций письмом. Его нужно использовать вместе с текстом закона, документами об объекте и выбранным процессуальным маршрутом.

Можно ли не применять коэффициенты уже за 2026 год из-за Постановления № 52-П

Для большинства налогоплательщиков — нет. Установленный КС порядок действует на будущее с 2027 года. Специальное исключение связано с заявителем и теми, кто обратился за судебной защитой до 21 июля 2026 года.

Что делать, если нежилой объект зарегистрирован после 1 января 2024 года

Переходный вывод ФНС прямо эту ситуацию не охватывает. Нужно проверить действующую редакцию пункта 15, назначение участка, вид объекта и другие возможные основания прекращения коэффициента.

Вывод

Коэффициенты 2 и 4 нельзя оценивать одним правилом. Постановление КС № 52-П отвечает на вопрос о сочетании повышенной ставки и коэффициентов для коммерческого ИЖС с 2027 года. Сообщение ФНС от 3 сентября 2026 года — на другой вопрос: сохраняется ли уже наступившее до 2024 года прекращение коэффициента после изменения формулировки закона.

Практический результат зависит от четырёх вещей: вида участка, применимого пункта статьи 396 НК РФ, даты юридически значимого события и комплекта доказательств.

Передайте кадастровый номер, выписки ЕГРН и расчёт налога для проверки коэффициентов. Мы установим основание начисления, проверим даты прекращения и рассчитаем финансовый эффект по каждому участку.