Аудит налоговой нагрузки по портфелю

Если у компании несколько объектов недвижимости, налоговая нагрузка редко бывает очевидной. По одному объекту переплата может возникать из-за завышенной кадастровой стоимости, по другому — из-за включения в Перечень, по третьему — из-за ошибки в ставке или неприменённой льготы.

Аудит налоговой нагрузки по портфелю помогает увидеть всю картину: какие объекты создают основную нагрузку, где есть переплата, какие риски нужно устранить и с чего выгоднее начинать оптимизацию.

Мы проверяем портфель недвижимости как налоговый актив: здания, помещения, земельные участки, арендные модели, ставки, льготы, кадастровую стоимость и структуру владения.

Что получает клиент

Клиент получает понятную карту налоговой нагрузки по портфелю:

• какие объекты создают основную нагрузку;
• где есть признаки завышенной кадастровой стоимости;
• какие объекты можно попробовать исключить из Перечня;
• где есть риск неверного ВРИ или спорного назначения;
• какие льготы и ставки стоит проверить;
• по каким объектам есть потенциальная экономия;
• какие действия нужно делать в первую очередь;
• какие объекты лучше не трогать, чтобы не получить обратный эффект.

Когда нужна услуга

• В портфеле несколько объектов, собственников или регионов, а расчёты налогов ведутся раздельно.
• Налоговые и арендные платежи выросли, и нужно найти причину по каждому объекту.
• Нужно составить бюджет и выбрать процедуры, которые окупятся в пределах планируемого срока владения.

Что мы проверяем

• По каждому объекту — правообладателя, долю, характеристики, использование и применимые налоговые периоды.
• Кадастровую стоимость, основание налоговой базы, Перечень, ставки и льготы.
• Арендные договоры, формулы платежей и возможность пересчёта.
• Структуру владения, планируемые сделки и ограничения.
• Экономику возможных действий: эффект, расходы, сроки и риски.

Что мы делаем

1. Получаем кадастровые номера объектов и данные по текущим платежам.
2. Формируем единую таблицу портфеля недвижимости.
3. Проверяем налоговую нагрузку по каждому объекту.
4. Сравниваем кадастровую стоимость с характеристиками объекта и рыночными ориентирами.
5. Проверяем ставки, льготы, ВРИ, перечни и региональные особенности.
6. Выявляем объекты с признаками переплаты.
7. Считаем потенциальную экономию.
8. Делим объекты по приоритетам: приоритетные действия, дополнительная проверка, наблюдение, отказ от невыгодной процедуры.
9. Готовим рекомендации по каждому объекту и общую стратегию оптимизации портфеля.

Что может входить в рекомендации

По итогам аудита мы можем предложить:

• снижение кадастровой стоимости;
• исправление ошибок ГКО;
• исключение из Перечня;
• изменение ВРИ;
• разделение или объединение земельных участков;
• пересмотр структуры владения;
• проверку льгот и ставок;
• снижение арендной платы, если она зависит от кадастра;
• подготовку объектов к продаже, выкупу или реструктуризации;
• сопровождение в период новой государственной кадастровой оценки.

Почему «Налогика»

Мы специализируемся на налогах на недвижимость и кадастровой стоимости. Поэтому смотрим на портфель не только как юристы, а как налоговые аналитики: где платёж возникает, почему он такой, можно ли его снизить и какой способ даст лучший эффект.

В практике команды более 20 лет работы, 300+ объектов недвижимости и 40+ регионов России.

Мы не предлагаем оптимизацию ради оптимизации. Если объект не даёт экономического смысла, мы так и пишем. Если есть риск роста стоимости или налогов, отдельно показываем его в выводах.

По части проектов возможна модель с гонораром успеха.

Важные риски

Аудит портфеля нужен не только для поиска экономии, но и для выявления рисков. Иногда объект лучше не трогать: например, если попытка пересмотра может привести к росту кадастровой стоимости, спору по фактическому использованию или дополнительному вниманию к структуре владения.

Поэтому правильный аудит должен показывать не только «где можно снизить», но и «где лучше не делать резких движений».

Как используем результаты аудита

Результат аудита — сводный реестр объектов с выявленными рисками, возможным финансовым эффектом и очередностью действий. Основания расчёта по каждому объекту проверяем по алгоритму из статьи о налоге по кадастровой стоимости. После отбора приоритетов можно перейти к оптимизации платежей по конкретному объекту или к сравнению вариантов структуры владения.

Частые вопросы

Чем аудит портфеля отличается от анализа одного объекта?

При анализе одного объекта мы глубоко смотрим конкретную ситуацию. При аудите портфеля сравниваем все объекты между собой и ищем приоритеты: где максимальная переплата, где самый быстрый эффект, а где риски выше потенциальной выгоды.

Можно ли проверить портфель по кадастровым номерам?

Да. Для первичной проверки обычно достаточно кадастровых номеров и данных по текущим налоговым платежам. Для глубокого анализа могут понадобиться документы по объектам.

Что будет результатом аудита?

Обычно результатом является таблица объектов с выводами, расчётом потенциальной экономии, приоритетами и рекомендациями по дальнейшим действиям.

Можно ли сразу понять, сколько компания переплачивает?

По части объектов да, по части потребуется дополнительная проверка. Мы сначала выделяем зоны риска и считаем предварительную экономику.

Подходит ли услуга для объектов в разных регионах?

Да. Это один из основных сценариев: по разным регионам могут отличаться ставки, льготы, перечни и практика кадастровой оценки.

Можно ли после аудита сопровождать отдельные объекты?

Да. После аудита можно выбрать приоритетные объекты и отдельно запустить снижение кадастровой стоимости, исключение из Перечня, изменение ВРИ или другую процедуру.

Передать данные на проверку

Передайте список кадастровых номеров, сведения о собственниках и последние расчёты налогов и аренды на contact@nalogika.pro. Соберём данные по портфелю и определим, с каких объектов экономически разумно начать.