Аудит налоговой нагрузки по портфелю

Если у компании несколько объектов недвижимости, налоговая нагрузка редко бывает очевидной. Один объект может переплачивать из-за завышенной кадастровой стоимости, второй из-за включения в Перечень, третий из-за спорного ВРИ, четвёртый из-за неиспользованной льготы или ошибки в ставке.

Аудит налоговой нагрузки по портфелю помогает увидеть всю картину: какие объекты создают основную нагрузку, где есть переплата, какие риски нужно устранить и с чего выгоднее начинать оптимизацию.

Мы проверяем портфель недвижимости как налоговый актив: здания, помещения, земельные участки, арендные модели, ставки, льготы, кадастровую стоимость и структуру владения.

Когда нужна услуга

Аудит налоговой нагрузки нужен, если:

• у компании несколько объектов недвижимости;
• объекты находятся в разных регионах;
• налог на имущество или земельный налог ежегодно растёт;
• часть объектов облагается по кадастровой стоимости;
• есть земельные участки с высокой кадастровой стоимостью;
• компания владеет складами, офисами, торговыми или производственными объектами;
• объект или помещение включены в региональный Перечень;
• бизнес готовит продажу, выкуп, реструктуризацию или передачу активов;
• собственник хочет понять, где можно законно платить меньше;
• бухгалтерия и юристы видят платежи, но не успевают глубоко анализировать кадастр, льготы и региональные особенности.

Что мы проверяем

Мы анализируем по каждому объекту:

• кадастровую стоимость;
• налог на имущество;
• земельный налог;
• налоговые ставки;
• региональные и местные льготы;
• включение в Перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости;
• сведения ЕГРН;
• ВРИ земельных участков;
• назначение зданий и помещений;
• фактическое использование;
• договоры аренды;
• обременения, ограничения, ЗОУИТ и сервитуты;
• структуру владения;
• риски при продаже, выкупе, передаче или реструктуризации;
• потенциальную экономию и приоритетность действий.

Что мы делаем

1. Получаем кадастровые номера объектов и данные по текущим платежам.
2. Формируем единую таблицу портфеля недвижимости.
3. Проверяем налоговую нагрузку по каждому объекту.
4. Сравниваем кадастровую стоимость с характеристиками объекта и рыночными ориентирами.
5. Проверяем ставки, льготы, ВРИ, перечни и региональные особенности.
6. Выявляем объекты с признаками переплаты.
7. Считаем потенциальную экономию.
8. Делим объекты по приоритетам: срочно, перспективно, наблюдать, не трогать.
9. Готовим рекомендации по каждому объекту и общую стратегию оптимизации портфеля.

Что получает клиент

Клиент получает понятную карту налоговой нагрузки по портфелю:

• какие объекты создают основную нагрузку;
• где есть признаки завышенной кадастровой стоимости;
• какие объекты можно попробовать исключить из Перечня;
• где есть риск неверного ВРИ или спорного назначения;
• какие льготы и ставки стоит проверить;
• по каким объектам есть потенциальная экономия;
• какие действия нужно делать в первую очередь;
• какие объекты лучше не трогать, чтобы не получить обратный эффект.

Что может входить в рекомендации

По итогам аудита мы можем предложить:

• снижение кадастровой стоимости;
• исправление ошибок ГКО;
• исключение из Перечня;
• изменение ВРИ;
• разделение или объединение земельных участков;
• пересмотр структуры владения;
• проверку льгот и ставок;
• снижение арендной платы, если она зависит от кадастра;
• подготовку объектов к продаже, выкупу или реструктуризации;
• сопровождение в период новой государственной кадастровой оценки.

Для кого эта услуга

Услуга подходит:

• собственникам коммерческой недвижимости;
• девелоперам и застройщикам;
• торговым сетям;
• промышленным предприятиям;
• логистическим и складским компаниям;
• владельцам бизнес-центров и торговых объектов;
• компаниям с недвижимостью в разных регионах;
• группам компаний, где объекты распределены между несколькими юридическими лицами.

Почему «Налогика»

Мы специализируемся на налогах на недвижимость и кадастровой стоимости. Поэтому смотрим на портфель не только как юристы, а как налоговые аналитики: где платёж возникает, почему он такой, можно ли его снизить и какой способ даст лучший эффект.

В практике команды более 20 лет работы, 300+ объектов недвижимости и 40+ регионов России.

Мы не предлагаем оптимизацию ради оптимизации. Если объект не даёт экономического смысла, мы так и пишем. Если есть риск роста стоимости или налогов, отдельно показываем его в выводах.

По части проектов возможна модель с гонораром успеха.

Важные риски

Аудит портфеля нужен не только для поиска экономии, но и для выявления рисков. Иногда объект лучше не трогать: например, если попытка пересмотра может привести к росту кадастровой стоимости, спору по фактическому использованию или дополнительному вниманию к структуре владения.

Поэтому правильный аудит должен показывать не только «где можно снизить», но и «где лучше не делать резких движений».

Частые вопросы

Чем аудит портфеля отличается от анализа одного объекта?

При анализе одного объекта мы глубоко смотрим конкретную ситуацию. При аудите портфеля сравниваем все объекты между собой и ищем приоритеты: где максимальная переплата, где самый быстрый эффект, а где риски выше потенциальной выгоды.

Можно ли проверить портфель по кадастровым номерам?

Да. Для первичной проверки обычно достаточно кадастровых номеров и данных по текущим налоговым платежам. Для глубокого анализа могут понадобиться документы по объектам.

Что будет результатом аудита?

Обычно результатом является таблица объектов с выводами, расчётом потенциальной экономии, приоритетами и рекомендациями по дальнейшим действиям.

Можно ли сразу понять, сколько компания переплачивает?

По части объектов да, по части потребуется дополнительная проверка. Мы сначала выделяем зоны риска и считаем предварительную экономику.

Подходит ли услуга для объектов в разных регионах?

Да. Это один из основных сценариев: по разным регионам могут отличаться ставки, льготы, перечни и практика кадастровой оценки.

Можно ли после аудита сопровождать отдельные объекты?

Да. После аудита можно выбрать приоритетные объекты и отдельно запустить снижение кадастровой стоимости, исключение из Перечня, изменение ВРИ или другую процедуру.

Какие документы нужны для старта?

Для первичного аудита нужны кадастровые номера объектов, сведения о собственниках, данные по налогам, аренде и фактическому использованию. Для глубокого анализа могут понадобиться выписки из ЕГРН, технические документы, договоры аренды, налоговые расчёты, документы по льготам и сведения о структуре владения.

С чего начать?

Нажмите «Рассчитать экономию» или «Получить консультацию». Проверим портфель недвижимости, найдём объекты с признаками переплаты и покажем, где оптимизация может дать максимальный эффект.