Почему налог на имущество в Петербурге вырос в 2026 году

В 2026 году налог на коммерческую недвижимость в Петербурге мог вырасти сразу по двум причинам. С 1 января начала применяться новая кадастровая стоимость по итогам ГКО-2025. Одновременно закончился срок временной ставки 1,5% для объектов из подпунктов 1, 2 и 4 пункта 1 статьи 1-1 Закона № 684-96.

Поэтому отдельный закон «о повышении налога с 2026 года» городу действительно не понадобился. Но говорить, что закон вообще не менялся, тоже неверно: срок ставки 1,5% и специальные правила для дорогих объектов были закреплены в региональном законе раньше.

Рост платежа нельзя объяснять одной цифрой. По каждому объекту нужно отдельно проверить налоговую базу, ставку, включение в региональный Перечень и доступные льготы.

Коротко

• ГКО-2025 изменила кадастровую стоимость зданий и помещений, применяемую с 1 января 2026 года.
• По данным Санкт-Петербурга, совокупная кадастровая стоимость 3 628 412 объектов выросла на 12,82%, примерно до 58 трлн ₽. Это статистика по городу, а не коэффициент для каждого здания.
• Ставка 1,5% была временной пониженной ставкой, а не самостоятельной налоговой льготой. Она действовала по 2025 год включительно.
• Для объектов из подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 1-1 стоимостью не более 300 млн ₽ в 2026 году применяется 2%.
• Для тех же объектов свыше 300 млн ₽ до 10 млрд ₽ включительно опубликованная позиция ФНС — 2,2%; вопрос о правовом основании этой ставки остаётся спорным.
• Для объектов из подпунктов 1–3 пункта 1 статьи 1-1 стоимостью свыше 10 млрд ₽ региональный закон прямо устанавливает 2,5%.
• Новая кадастровая стоимость влияет на налог на имущество организации только тогда, когда налоговая база по объекту определяется именно по кадастру.

Что именно изменилось с 1 января 2026 года

В 2025 году Петербург провёл государственную кадастровую оценку зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства и машино-мест. Результаты утверждены приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 13 ноября 2025 года № 209-п.

По официальным данным города, оценено 3 628 412 объектов. Их совокупная кадастровая стоимость увеличилась на 12,82% и достигла примерно 58 трлн ₽. Для исчисления налога на имущество новые значения применяются с 1 января 2026 года.

Но средний рост по городу нельзя подставлять в расчёт отдельного объекта. У одного здания стоимость могла вырасти значительно сильнее, у другого — почти не измениться или снизиться. Для налога имеет значение стоимость конкретного объекта, внесённая в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и подлежащая применению с 1 января 2026 года.

Второе изменение касается ставки. Пункт 6 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга № 684-96 устанавливал для объектов из подпунктов 1, 2 и 4 пункта 1 статьи 1-1 ставку 1,5% на 2022–2025 годы. Периода 2026 года в этой норме нет. То есть город не отменял бессрочную ставку: закончился срок заранее установленного временного правила.

Почему письмо Смольного само по себе налог не повысило

Поводом для первоначальной версии этой статьи стал ответ городских властей профессиональному сообществу. Копия письма была опубликована в Telegram-канале Дмитрия Желнина. Из ответа следовало, что город не планирует продлевать ставку 1,5% и вводить запрошенные послабления после ГКО-2025.

Юридически это письмо ничего не установило. Ставка, налоговая база и льготы определяются Налоговым кодексом РФ и законами Санкт-Петербурга. Письмо лишь объясняло позицию исполнительной власти.

Письмо важно как объяснение позиции исполнительной власти, но проверять и при необходимости защищать нужно конкретный элемент расчёта: кадастровую стоимость, применённую ставку, основание включения в Перечень или право на льготу.

Из каких четырёх элементов складывается налог

Для объекта, облагаемого по кадастровой стоимости в течение полного года, базовая формула выглядит так:

Налог = кадастровая стоимость × налоговая ставка.

При владении объектом неполный год, изменении доли или наличии льготы в расчёте появляются дополнительные коэффициенты. Общий принцип закреплён в статье 382 НК РФ.

На практике нужно проверить четыре блока.

1. Налоговая база

Для отдельных объектов базой является кадастровая стоимость, внесённая в ЕГРН и применяемая с 1 января налогового периода. Это следует из статей 375 и 378.2 НК РФ. В 2026 году для петербургских зданий и помещений это, как правило, результат ГКО-2025 с учётом последующих исправлений.

2. Ставка

Ставка зависит от категории объекта, его кадастровой стоимости и соотношения федеральных и региональных норм. Механически применять одну цифру ко всей коммерческой недвижимости нельзя.

3. Основание считать налог по кадастру

Для большинства торговых и офисных объектов организаций важно включение в региональный Перечень по статье 378.2 НК РФ. Перечень Санкт-Петербурга на 2026 год утверждён приказом Комитета по контролю за имуществом от 26 декабря 2025 года № 96-п.

Сам факт владения коммерческим помещением ещё не отвечает на вопрос, законно ли оно облагается по кадастровой стоимости. Нужно проверить назначение, площадь, фактическое использование и основание включения в Перечень.

4. Льготы

Пониженная ставка и налоговая льгота — разные правовые инструменты. Ставка 1,5% находилась в статье 2 Закона № 684-96. Региональные льготы для отдельных категорий налогоплательщиков регулируются отдельно, в том числе Законом Санкт-Петербурга № 81-11 «О налоговых льготах».

Поэтому окончание ставки 1,5% не означает автоматическую отмену всех льгот. Право на льготу нужно проверять по статусу организации, виду деятельности, характеристикам имущества и условиям конкретной нормы.

Какие ставки применяются в Петербурге в 2026 году

Для объектов из подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 1-1 — административно-деловых и торговых центров, комплексов и помещений в них — расчётная матрица выглядит так.

• Если кадастровая стоимость объекта не превышает 300 млн ₽, специальная региональная ставка на 2026 год не установлена. Применяется ставка 2% по пунктам 1.1 и 4 статьи 380 НК РФ.
• Если кадастровая стоимость превышает 300 млн ₽, но не превышает 10 млрд ₽, опубликованная позиция ФНС исходит из ставки 2,2% по общей норме пункта 1 статьи 2 Закона № 684-96.
• Если кадастровая стоимость превышает 10 млрд ₽, пункт 7-3 статьи 2 Закона № 684-96 прямо устанавливает ставку 2,5%.

Этот перечень нельзя использовать как универсальную таблицу для любого имущества. Иные правила действуют, например, для объектов иностранных организаций, отдельных жилых объектов, гаражей и машино-мест личных фондов.

Отдельный правовой вопрос возникает со ставкой 2,2% для объектов дороже 300 млн ₽. В региональном законе есть общая ставка 2,2%, но нет отдельной формулировки именно для торгово-офисных кадастровых объектов этого диапазона. Минфин в письме от 21 января 2026 года № 03-05-04-01/3117 разъяснил общий принцип: если субъект установил ставку для кадастровых объектов и не разделил её по стоимости, такая ставка применяется независимо от порога 300 млн ₽. Однако письмо не отвечает прямо, можно ли считать общую ставку Петербурга ставкой именно для кадастровых объектов.

Письмо ФНС от 29 мая 2026 года № БС-36-21/4626@ размещено в разделе писем, обязательных для применения налоговыми органами. При этом приложенные письма Минфина сама ФНС назвала информационно-справочными: они не устанавливают общеобязательных норм и не исключают иного толкования закона или судебного акта.

Поэтому ставку 2,2% нельзя одновременно называть и бесспорной, и заведомо незаконной. Правовая позиция и экономический смысл спора зависят от категории объекта и конкретного расчёта. Подробно эту коллизию разбираем в материале о ставке 2,2% в Петербурге.

Как два изменения усиливают друг друга: расчётный пример

Ниже — условный пример, а не данные клиента и не прогноз по конкретному зданию.

Допустим, организация владеет весь год торговым объектом из Перечня. Льгот и иных коэффициентов нет.

• кадастровая стоимость, применявшаяся в 2025 году: 200 000 000 ₽;
• ставка 2025 года: 1,5%;
• кадастровая стоимость с 1 января 2026 года: 240 000 000 ₽;
• ставка 2026 года: 2%.

Налог за 2025 год:

200 000 000 ₽ × 1,5% = 3 000 000 ₽.

Налог за 2026 год:

240 000 000 ₽ × 2% = 4 800 000 ₽.

Расчётный рост:

4 800 000 ₽ − 3 000 000 ₽ = 1 800 000 ₽, или 60%.

Рост можно разложить на две части:

• эффект новой базы при прежней ставке: (240 000 000 ₽ − 200 000 000 ₽) × 1,5% = 600 000 ₽;
• эффект новой ставки на новой базе: 240 000 000 ₽ × (2% − 1,5%) = 1 200 000 ₽.

Итого: 600 000 ₽ + 1 200 000 ₽ = 1 800 000 ₽.

Сравнение только ставок или только кадастровой стоимости даёт неполную картину: два изменения перемножаются.

Что проверить по конкретному объекту

Проверку лучше начинать не с общей новости о росте, а с документов по объекту.

1. Получить выписки ЕГРН и сравнить кадастровую стоимость, применявшуюся с 1 января 2025 года и с 1 января 2026 года.
2. Проверить объект в Перечне на 2026 год и установить точное основание включения.
3. Определить категорию объекта по статье 1-1 Закона № 684-96 и статье 378.2 НК РФ.
4. Проверить ставку, которую организация использовала в авансовых платежах за 2026 год.
5. Отдельно проверить федеральные и петербургские льготы, а также специальные правила для конкретной отрасли.
6. Пересчитать налог по каждому фактору и оценить, какой спор экономически оправдан: о кадастровой стоимости, Перечне, ставке или льготе.

Если проблема в самой оценке, сначала полезно провести проверку кадастровой стоимости и риска её роста. Если ошибка обнаружилась уже после начала применения новой стоимости, механизм и период пересчёта зависят от способа пересмотра. Эти варианты разобраны в статье об архивной кадастровой стоимости.

FAQ

Почему налог вырос, если в 2026 году не приняли отдельный закон о повышении?

Потому что последствия были заложены раньше. Новая кадастровая стоимость по ГКО-2025 начала применяться с 1 января 2026 года, а временная ставка 1,5% была установлена только по 2025 год включительно. Для роста платежа отдельное решение в 2026 году не требовалось.

Означает ли рост кадастровой стоимости Петербурга на 12,82%, что мой объект подорожал на столько же?

Нет. 12,82% — изменение совокупной стоимости миллионов объектов. Динамику конкретного здания или помещения нужно определять по сведениям ЕГРН. Средний показатель нельзя использовать для расчёта налога отдельного собственника.

ГКО-2025 увеличила налог по всем зданиям организаций?

Нет. Для налога на имущество организаций новая кадастровая стоимость напрямую влияет на те объекты, налоговая база по которым определяется по кадастру. Если объект облагается по среднегодовой стоимости, сам результат ГКО не увеличивает налоговую базу по этому объекту.

Ставка 1,5% была льготой?

Юридически это была пониженная налоговая ставка, установленная статьёй 2 Закона № 684-96 на ограниченный период. Это не то же самое, что налоговая льгота для отдельной категории налогоплательщиков.

Для любого объекта дороже 300 млн ₽ ставка составляет 2,2%?

Нет. Сначала нужно определить вид имущества и норму регионального закона. Для объектов из подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 1-1 ФНС применяет 2,2% в диапазоне свыше 300 млн ₽ до 10 млрд ₽ включительно, но правовая конструкция этой ставки допускает спор. Для некоторых иных категорий действуют другие правила.

Нужно ли спорить только с кадастровой стоимостью?

Не обязательно. Причиной переплаты может быть ошибочное включение в Перечень, неверная ставка или неприменённая льгота. Сначала нужно разложить налог по элементам и сравнить возможный эффект каждого способа защиты.

Вывод

Рост налога на имущество в Петербурге в 2026 году объясняется не одной новой нормой, а сочетанием ранее принятых решений. Новая кадастровая база начала применяться с 1 января, срок ставки 1,5% закончился, а итоговая ставка теперь зависит от стоимости и категории объекта.

Поэтому проверять нужно не абстрактную «налоговую нагрузку города», а расчёт по конкретной недвижимости. В рамках аудита налогов на недвижимость мы проверяем кадастровую стоимость, Перечень, ставку и льготы, а затем считаем экономику возможных действий. Для первичной проверки направьте кадастровые номера объектов и расчёты налога или авансовых платежей за 2025 и 2026 годы.