Налог на имущество в Петербурге: ставка 2% или 2,2% в 2026 году

Для части коммерческой недвижимости Петербурга ставка налога за 2026 год остаётся спорной. Налоговые органы исходят из 2,2%, если объект облагается по кадастровой стоимости, относится к определённым региональным категориям и стоит свыше 300 млн ₽, но не более 10 млрд ₽. У налогоплательщика есть аргументы в пользу 2%, но это не готовая льгота и не прямой вывод Минфина.

Просто заменить 2,2% на 2% рискованно: сначала нужно определить категорию объекта, проверить Закон № 684-96 и посчитать экономику спора.

Коротко

• Налоговый кодекс устанавливает для кадастровой недвижимости общий предел 2%, а для каждого объекта дороже 300 млн ₽ — предел 2,5%.
• Конкретные ставки устанавливает субъект Российской Федерации. Если субъект вообще не определил ставку, применяются ставки из статьи 380 НК РФ.
• Петербург прямо установил 2,5% для части объектов дороже 10 млрд ₽ и 2% для отдельной категории объектов. Для административно-деловых и торговых объектов стоимостью свыше 300 млн ₽ до 10 млрд ₽ включительно ФНС применяет общую региональную ставку 2,2%.
• Письмо Минфина от 21 января 2026 года № 03-05-04-01/3117 не подтверждает автоматически ставку 2%. Оно говорит: если регион установил ставку именно для кадастровых объектов и не дифференцировал её по стоимости, такая ставка применяется и к объектам дороже 300 млн ₽.
• Главный петербургский спор — можно ли считать общую ставку 2,2% из пункта 1 статьи 2 Закона № 684-96 ставкой, установленной для соответствующих кадастровых объектов на 2026 год.

Материал актуализирован по состоянию на 12 августа 2026 года. Сформированной судебной практики именно по ставке 2% или 2,2% за 2026 год в Петербурге в открытых источниках не обнаружено.

Откуда взялся спор о ставке

До конца 2025 года для значительной части петербургских объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, региональный закон предусматривал ставку 1,5%. Речь шла, в частности, об административно-деловых и торговых центрах, помещениях в них и отдельных нежилых помещениях, перечисленных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 статьи 1-1 Закона Санкт-Петербурга от 26 ноября 2003 года № 684-96.

Эта ставка была установлена на конкретный период — 2022–2025 годы. На 2026 год её не продлили. Одновременно в региональном законе сохранились:

• общая ставка 2,2%, если статья 2 не предусматривает иное;
• ставка 2% для объектов из подпункта 3 пункта 1 статьи 1-1, то есть отдельной категории кадастровой недвижимости;
• ставка 2,5% для объектов из подпунктов 1–3 пункта 1 статьи 1-1, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 10 млрд ₽.

Дальше рассматриваем только торгово-офисный сегмент из подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 1-1. Для объектов из подпункта 4 и имущества личных фондов требуется отдельная проверка категории и ставки. Опубликованная позиция налогового администрирования предусматривает для подпунктов 1 и 2 следующие ставки:

• Кадастровая стоимость отдельного объекта не превышает 300 млн ₽ — 2%. ФНС ссылается на пункт 1.1 статьи 380 НК РФ.
• Кадастровая стоимость отдельного объекта превышает 300 млн ₽, но не превышает 10 млрд ₽ — 2,2%. ФНС ссылается на пункт 1 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга № 684-96.
• Кадастровая стоимость отдельного объекта превышает 10 млрд ₽ — 2,5%. Основание — пункт 7-3 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга № 684-96.

Для объектов из подпункта 3 пункта 1 статьи 1-1 — недвижимости иностранных организаций в предусмотренных законом случаях — до 10 млрд ₽ прямо указана ставка 2%. Для жилой недвижимости и некоторых иных категорий правила отличаются. Поэтому ориентироваться только на стоимость без квалификации объекта нельзя.

Что устанавливает статья 380 НК РФ

Статья 380 НК РФ разделяет федеральные пределы и полномочия региона.

Пункт 1.1 говорит: для объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, ставка устанавливается законом субъекта и по общему правилу не может превышать 2%.

Пункт 1.3 устанавливает специальный предел для каждого объекта с кадастровой стоимостью свыше 300 млн ₽: региональная ставка может быть до 2,5%.

Пункт 2 разрешает дифференцировать ставки по виду недвижимости и её кадастровой стоимости.

Наконец, пункт 4 содержит запасное правило: если налоговые ставки не определены законом субъекта, налогообложение производится по ставкам статьи 380 НК РФ.

Здесь важно не смешивать два понятия. Предельная ставка — потолок, выше которого регион не может подняться. Применимая ставка — число, по которому рассчитывают налог. Обычно её устанавливает региональный закон; если ставка для соответствующей ситуации не определена, применяется пункт 4 статьи 380 НК РФ.

Что говорит Закон Санкт-Петербурга № 684-96

Закон Санкт-Петербурга № 684-96 построен как сочетание общей и специальных норм.

Пункт 1 статьи 2 устанавливает общую ставку 2,2%, если той же статьёй не предусмотрено иное. Пункт 6 на 2022–2025 годы устанавливал 1,5% для объектов из подпунктов 1, 2 и 4 пункта 1 статьи 1-1. Пункт 7 предусматривает 2% для объектов из подпункта 3. Пункт 7-3 с 1 января 2025 года предусматривает 2,5% для объектов из подпунктов 1–3, если кадастровая стоимость каждого превышает 10 млрд ₽.

Отсюда и возникают две интерпретации.

Позиция ФНС: после окончания временной ставки 1,5% применяется общая ставка 2,2%. Для объекта свыше 300 млн ₽ федеральный предел составляет 2,5%, поэтому 2,2% в него укладываются.

Позиция города: тот же вывод СМИ приводят со ссылкой на ответ вице-губернатора. Официальный текст ответа в открытом доступе мы не нашли, поэтому наличие нормы проверяем по самому Закону № 684-96, а не по пересказу.

Аргумент налогоплательщика: пункт 1 статьи 2 — общая ставка, традиционно применяемая к имуществу по среднегодовой стоимости. Для объектов из подпунктов 1, 2 и 4 регион год за годом устанавливал отдельные кадастровые ставки. На 2026 год специального значения для них нет. Значит, ставку для этой категории регион не определил, а налог следует рассчитывать исходя из 2% по пунктам 1.1 и 4 статьи 380 НК РФ.

Вторая позиция не бесспорна. Формулировка пункта 1 статьи 2 не ограничивает 2,2% имуществом по среднегодовой стоимости. Именно это будет одним из главных контраргументов налогового органа.

Что разъяснил Минфин и как его письмо довела ФНС

Важны точные реквизиты. 29 мая 2026 года ФНС России выпустила письмо № БС-36-21/4626@. К нему приложены два письма Минфина:

• от 28 ноября 2025 года № 03-05-04-04/115663 — в части того, признаются ли публично-правовые образования плательщиками имущественных налогов;
• от 21 января 2026 года № 03-05-04-01/3117 — в части ставок по кадастровой недвижимости.

Именно второе приложение относится к спору о ставке. Минфин указал: если закон субъекта установил ставку для объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, но не разделил её на объекты до и свыше 300 млн ₽, эта региональная ставка применяется независимо от стоимости объекта.

То есть письмо отвечает на вопрос о пороге 300 млн ₽, но не отвечает за Петербург на главный вопрос: является ли общая ставка 2,2% ставкой, установленной для объектов, облагаемых по кадастровой стоимости.

Поэтому прежняя формулировка «Минфин потребовал прямо прописать отдельную ставку 2,2% для диапазона свыше 300 млн ₽ до 10 млрд ₽» была слишком категоричной. Такого требования в письме нет. Более того, если суд признает пункт 1 статьи 2 региональной ставкой для кадастровых объектов, логика письма Минфина скорее поддержит применение этих 2,2% независимо от того, что специального диапазона в законе нет.

Письмо — важный документ, но не нормативный акт

Письмо ФНС № БС-36-21/4626@ размещено в разделе писем, обязательных для применения налоговыми органами. При этом приложенные письма Минфина сама ФНС назвала информационно-справочными: они не устанавливают общеобязательных норм и не исключают иного толкования закона или судебного акта. Инспекции будут учитывать доведённую позицию, но она не заменяет НК РФ и Закон Санкт-Петербурга.

Практически это означает:

1. налоговый орган не вправе подменять письмом НК РФ и Закон Санкт-Петербурга;
2. рассчитывать, что инспекция сама перейдёт с 2,2% на 2% только из-за письма Минфина, оснований нет.

Юридический спор должен строиться на толковании закона, а письмо можно использовать как подтверждение общей конструкции: федеральный кодекс задаёт пределы, регион определяет конкретную ставку, а при отсутствии региональной ставки работает пункт 4 статьи 380 НК РФ.

Сколько составляет разница

Формула для полного года без льгот и коэффициентов:

разница = кадастровая стоимость × (2,2% − 2%)

• Кадастровая стоимость — 500 000 000 ₽. Налог по ставке 2% составит 10 000 000 ₽, по ставке 2,2% — 11 000 000 ₽. Расчётная разница за полный год — 1 000 000 ₽.
• Кадастровая стоимость — 1 000 000 000 ₽. Налог по ставке 2% составит 20 000 000 ₽, по ставке 2,2% — 22 000 000 ₽. Расчётная разница за полный год — 2 000 000 ₽.
• Кадастровая стоимость — 5 000 000 000 ₽. Налог по ставке 2% составит 100 000 000 ₽, по ставке 2,2% — 110 000 000 ₽. Расчётная разница за полный год — 10 000 000 ₽.

Это расчётная разница, а не подтверждённая экономия. Итог зависит от периода владения, доли в праве и льгот.

Кому прежде всего нужно проверить расчёт

В первую очередь вопрос актуален российским организациям — собственникам объектов в Петербурге, если одновременно выполняются условия:

• налоговая база определяется по кадастровой стоимости;
• объект относится к административно-деловым или торговым центрам либо помещениям, предусмотренным подпунктами 1 или 2 пункта 1 статьи 1-1 Закона № 684-96;
• кадастровая стоимость отдельного объекта превышает 300 млн ₽, но не превышает 10 млрд ₽;
• за 2026 год в расчётах используется 2,2%.

Для объектов из подпунктов 1 и 2 стоимостью не более 300 млн ₽ опубликованная позиция ФНС — 2%. Для объектов из подпунктов 1–3 стоимостью свыше 10 млрд ₽ региональный закон прямо предусматривает 2,5%. Для объекта из иной категории, жилой недвижимости, личного фонда, иностранной организации или имущества, облагаемого по среднегодовой стоимости, выводы могут отличаться.

Также нужно проверить, входит ли объект в Перечень недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости, и соответствует ли он критериям статьи 378.2 НК РФ. Иногда более сильная позиция связана не со ставкой, а с самим основанием кадастрового налогообложения.

Три сценария: платить, уточнять или оспаривать

Сценарий 1. Рассчитывать налог исходя из 2,2%

Консервативный вариант совпадает с позицией ФНС. Он подходит, когда разница невелика, документы неоднозначны или компания не готова к спору.

Полезно сохранить расчёт альтернативы по 2% и комплект источников: при появлении судебной практики можно будет оценить перерасчёт с учётом сроков.

Сценарий 2. Сначала проверить объект и получить позицию

До завершения проверки компания рассчитывает обязательства исходя из 2,2%, а параллельно запрашивает у инспекции основания её квалификации и при необходимости получает независимое правовое заключение. Ответ инспекции и заключение консультанта имеют разный статус; ни один из документов сам по себе не меняет ставку, сроки уплаты или порядок обжалования.

Запрос не останавливает сроки уплаты и сам по себе не даёт права применять 2%, но помогает оценить экономику спора и контраргументы инспекции.

Сценарий 3. Рассчитывать налог исходя из 2% и готовиться к защите

Это активная позиция с повышенным риском. В 2026 году организации самостоятельно исчисляют налог и авансовые платежи по кадастровой недвижимости и представляют уведомления об исчисленных суммах. Если компания рассчитает сумму исходя из 2% вопреки позиции ФНС, вероятны расхождение с налоговым органом, требование пояснений, доначисление, пени и дальнейшее административное либо судебное обжалование.

До выбора этого сценария нужны:

1. правовое заключение по точной категории объекта;
2. расчёт суммы разницы и возможных пеней;
3. подтверждение кадастровой стоимости и периода её применения;
4. проверка Перечня и основания кадастрового налогообложения;
5. готовность пройти досудебное обжалование и, возможно, суд.

Налогоплательщик должен понимать слабое место своей позиции: пункт 1 статьи 2 Закона № 684-96 сформулирован как общая ставка без прямого ограничения способом определения налоговой базы.

Что проверить до принятия решения

По каждому объекту нужно собрать:

• кадастровый номер и выписку ЕГРН;
• кадастровую стоимость, применяемую с 1 января 2026 года;
• строку объекта в Перечне на 2026 год и основание включения;
• категорию по статье 1-1 Закона № 684-96;
• сведения о собственнике и периоде владения;
• применённую ставку и расчёт авансовых платежей;
• право на льготы;
• историю переписки с инспекцией.

Если объектов несколько, стоит проверять портфель целиком: больший эффект иногда даёт снижение кадастровой стоимости, исключение из Перечня или льгота. Подробнее — в материале «Как Петербург повысил налог без изменения закона» и на странице аудита налоговой нагрузки по портфелю.

FAQ

Письмо Минфина подтвердило ставку 2% для объектов дороже 300 млн ₽?

Нет. Оно подтвердило, что конкретные ставки устанавливает регион. Если регион установил единую ставку именно для кадастровых объектов и не разделил её по порогу 300 млн ₽, эта ставка применяется ко всем таким объектам. Для Петербурга сначала нужно решить, охватывает ли общая ставка 2,2% спорную категорию кадастровой недвижимости.

Почему для объектов из подпунктов 1 и 2 стоимостью не более 300 млн ₽ применяется 2%?

Пункт 1.1 статьи 380 НК РФ не допускает для этой кадастровой недвижимости ставку выше 2%. При отсутствии специальной региональной ставки расчёт ведётся исходя из 2% по пунктам 1.1 и 4 статьи 380 НК РФ. Опубликованная позиция налогового администрирования для Петербурга также предусматривает 2%.

Можно ли сразу исчислить налог исходя из 2%?

Организация сама рассчитывает сумму за 2026 год и указывает её в уведомлении, но расчёт исходя из 2% расходится с позицией ФНС для объектов из подпунктов 1 и 2 стоимостью свыше 300 млн ₽ до 10 млрд ₽ включительно. Без заранее подготовленного заключения и готовности к спору это рискованный шаг.

Что будет, если налоговая не согласится?

Возможны требование пояснений, доначисление разницы, пени и спор. Конкретные последствия зависят от процедуры и обстоятельств. Письмо ФНС само по себе не заменяет решение инспекции и не лишает налогоплательщика права на обжалование.

Относится ли спор ко всем объектам дороже 300 млн ₽?

Нет. Основная дискуссия касается определённых объектов из подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 1-1 Закона № 684-96 стоимостью свыше 300 млн ₽ до 10 млрд ₽ включительно. Для объектов дороже 10 млрд ₽ ставка 2,5% прописана прямо; для других категорий действуют отдельные нормы.

Есть ли уже судебная практика по 2% и 2,2% за 2026 год в Петербурге?

По состоянию на 12 августа 2026 года сформированную и доступную практику по этому точному вопросу мы не нашли. Поэтому результат спора прогнозировать как очевидный нельзя.

Вывод

Ставка 2,2% для части кадастровой недвижимости Петербурга в 2026 году — позиция ФНС, но не единственно возможное толкование закона. Аргумент в пользу 2% существует: специальная ставка для соответствующей категории на 2026 год прямо не установлена, а расчёт по пунктам 1.1 и 4 статьи 380 НК РФ даёт 2%.

При этом письмо Минфина не решает спор в пользу налогоплательщика. Оно лишь уточняет общую конструкцию и может работать в обе стороны в зависимости от того, как будет квалифицирован пункт 1 статьи 2 Закона № 684-96.

Если у компании есть петербургский объект с кадастровой стоимостью свыше 300 млн ₽ до 10 млрд ₽ включительно, пришлите кадастровый номер и расчёт налога за 2026 год. Проверим категорию объекта, применимую ставку, сумму возможной переплаты и риски каждого сценария.

Материал носит информационный характер. Выбор ставки и способа защиты зависит от категории объекта, документов, налогового периода и обстоятельств конкретного налогоплательщика.