Пять поправок к налогам на недвижимость

Те самые налоговые поправки, о которых в последние дни много говорят в СМИ, наконец оформились в законопроект. Правительство Российской Федерации внесло в Государственную думу проект № 617-9 с изменениями в Налоговый кодекс и отдельные законодательные акты.

В этой статье разберём только то, что касается налогообложения недвижимости. Посмотрим, как предложения могут повлиять на расходы владельцев земли, зданий и помещений и когда предполагается применять новые правила. Пока это законопроект: при рассмотрении в Госдуме его текст и сроки могут измениться.

Для собственника здесь пять вопросов. Повлияет ли пункт выдачи заказов на налог по зданию? Кому перестанут увеличивать земельный налог в два или четыре раза? Когда у граждан сохранится ограничение роста налога? Как понять, учтена ли льгота? И в какой день теперь платить?

Пункт выдачи заказов: смотрим на всё здание

Владелец коммерческой недвижимости обычно смотрит на арендатора через арендную плату: какую площадь тот занимает и сколько приносит. Но деятельность арендатора может влиять ещё и на налогообложение здания.

Для части коммерческих зданий и помещений налог считают по кадастровой стоимости. Это стоимость, установленная при государственной оценке недвижимости. Для определённых объектов такого расчёта нужно, чтобы они попали в специальный региональный перечень.

При включении в перечень учитывают документы о назначении недвижимости и её реальное использование: под офисы, торговлю, общепит или бытовые услуги. Пункты выдачи заказов отдельно в этом ряду сейчас не названы. Возможность включения помещений с ПВЗ по действующим правилам ФНС уже рассматривала в письме от 24 февраля 2025.

Проект предлагает прямо добавить пункты приёма и выдачи заказов. Речь о ПВЗ в системе логистики посреднической цифровой платформы — например, маркетплейса, который связывает продавцов и покупателей. Для конкретного пункта нужно подтвердить его связь с компанией, управляющей такой платформой, и работу с заказами. Одной вывески недостаточно.

Поправка может затронуть и помещение с ПВЗ, и всё здание. Покажу, откуда берётся такой эффект.

Одно из оснований для включения здания в перечень — использование не менее 20% его площади под перечисленные виды деятельности. Площади считают вместе. Например, офисы плюс торговля, а после поправки — ещё и подходящий под новую категорию пункт выдачи.

В здании 1 000 м². Офисы занимают 150 м², ПВЗ — 70 м². Вместе это 220 м², или 22%: (150 + 70) / 1 000 × 100%.

Сам пункт выдачи занимает только 7%. Но вместе с офисами он помогает преодолеть порог 20%. Поэтому небольшое помещение может стать важным для налога по всему зданию.

При этом 20% — не единственное основание для включения. Нужно проверить региональные правила, назначение объекта и фактическую деятельность в помещениях. Небольшой ПВЗ не переводит здание на кадастровый налог автоматически. Обычный склад тоже нельзя сразу считать ПВЗ новой категории.

Практический шаг — посмотреть планы помещений, площади и договоры аренды, а затем сопоставить их с реальной работой арендаторов. Слово «склад» в договоре не отвечает на вопрос, что происходит внутри.

Это важно и для собственников — физических лиц: региональный перечень влияет также на их налогообложение. А если объект включили раньше, новый критерий не подтверждает законность такого включения за прошлые годы. О том, как проверять основания, мы писали в разборе налога по кадастровой стоимости.

Земельный налог: когда 6 млн превращаются в 24 млн

У некоторых участков под жилищное строительство земельный налог увеличивают в два или четыре раза. Такой порядок действует до регистрации прав на построенный жилой или многоквартирный дом либо помещение в нём.

Первые три года после регистрации права собственности на землю обычную сумму налога умножают на 2. Если жильё за это время не зарегистрировали, после трёх лет налог умножают на 4. Поэтому три года здесь отсчитываются от регистрации права на землю, а результат зависит ещё и от регистрации построенного жилья.

Если участок разрешили использовать под жилищное строительство уже после его приобретения, отсчёт начинается с месяца, следующего за внесением нового разрешённого использования в реестр недвижимости. Для обычного индивидуального жилищного строительства гражданина, который строит для себя, и для строительства по договору с властями о комплексном развитии территории действуют отдельные правила.

Возьмём условный участок с кадастровой стоимостью 400 млн рублей. Местная ставка — 1,5%, владение весь год, льгот и других корректировок нет.

В этой таблице меняется только множитель. А разница для собственника составляет миллионы рублей в год.

Законопроект предлагает убрать увеличение для двух категорий земли. Первая — участки для индивидуального жилищного строительства, используемые в предпринимательской деятельности. Вторая — участки под жилищное строительство с кадастровой стоимостью больше 300 млн рублей каждый.

У отмены есть ещё одно условие — применённая ставка. Обычно для земли под жилищное строительство установлен предел 0,3%. Но земля для индивидуального жилищного строительства, используемая в бизнесе, и участки под жилищное строительство дороже 300 млн рублей из этой категории исключены: для них действует предел 1,5%, а точный процент устанавливают на местах. Именно к расчёту по категории ставок с пределом 1,5% относится предлагаемая отмена множителей.

Поэтому сначала смотрим, относится ли конкретный участок к названным категориям и увеличивают ли налог по нему в два или четыре раза. Если такого увеличения в расчёте нет, отмена множителя на сумму не повлияет.

Для дорогой земли стоимость проверяют по каждому участку. Несколько участков общей стоимостью 400 млн рублей не равны одному участку стоимостью 400 млн. Ровно 300 млн рублей тоже недостаточно: стоимость должна превышать порог.

В нашем примере после отмены множителя останется 6 млн рублей. Ставка 1,5% не станет ставкой 0,3%: меняется только увеличение налога в два или четыре раза.

У этой поправки есть судебная предыстория. Конституционный Суд в постановлении от 21 июля 2026 № 52-П уже предусмотрел временный расчёт без множителей для земли под индивидуальное жилищное строительство, используемой в бизнесе и облагаемой по предельной ставке 1,5%. Такой порядок должен действовать со следующего календарного года, если законодатель не установит иное. Проект охватывает также дорогую землю под многоквартирное и блокированное строительство.

Но общего возврата прежних платежей ни проект, ни постановление не устанавливают. Суд ограничил пересмотр исполненных обязательств за прошлые периоды и 2026 год; отдельно предусмотрены случаи обращения за судебной защитой до вынесения постановления. Для возврата нужно проверять обстоятельства конкретного дела. Подробнее — в статье о коэффициентах для дорогой земли.

Налог гражданина вырос больше чем на 10%. Почему?

Для физических лиц в предусмотренных законом случаях работает ограничение ежегодного роста земельного налога и налога на имущество. Новую сумму ограничивают прошлогодним налогом, увеличенным на 10%.

Речь о сумме платежа. Сама кадастровая стоимость при этом может измениться иначе. У компаний такой общей защиты нет. У граждан есть исключения, поэтому ограничение действует не по любой недвижимости.

Проект уточняет одно из исключений: объект изменился, и именно из-за этого выросла его кадастровая стоимость.

Для земли это изменение площади, категории земель или разрешённого использования — то есть того, для чего разрешено использовать участок. Для здания или помещения — изменение назначения либо площади.

Например, площадь действительно увеличилась и вследствие этого выросла стоимость. Тогда по предлагаемому правилу ограничение ежегодного роста налога снимается. Если площадь в документах просто округлили, проект прямо исключает это из причин для снятия защиты.

Поэтому вопрос собственника — что именно произошло с объектом и почему выросла стоимость. Увеличение площади, округление записи и новая государственная оценка — разные события.

Сам по себе рост стоимости после очередной государственной оценки здесь не назван новым основанием для отмены ограничения. Но другие исключения остаются, в том числе отдельные правила для коммерческой недвижимости из кадастрового перечня. Сначала нужно установить, действовало ли ограничение по конкретному объекту.

Получили сообщение о льготе. Что проверять дальше?

Проект предусматривает больше информации для собственника о том, что происходит с его льготой.

Физическому лицу должны сообщать, что ФНС получила сведения о его принадлежности к категории граждан с федеральной льготой. Сообщение будет приходить в личный кабинет налогоплательщика или на Госуслуги не позднее 60 рабочих дней после получения данных налоговой.

В налоговом уведомлении предлагают показывать размер льготы, которую действительно учли при расчёте платежа.

Это разные сведения. Первое сообщение означает: «Налоговая получила данные о вашей категории». Уведомление показывает, какой результат получился по вашей недвижимости. Само получение данных ещё не освобождает все объекты человека от налога.

Поэтому после сообщения стоит открыть расчёт: есть ли право на льготу по конкретной недвижимости, выполнены ли её условия и какую сумму учли. Так можно будет увидеть, где возникло расхождение между ожиданием собственника и начислением.

Есть изменения и для региональных и местных льгот. Власти, которые их устанавливают, должны будут назначить орган или подведомственную организацию для передачи имеющихся сведений в ФНС. Налоговая служба определит формы и сроки передачи, если отдельный порядок уже не установлен законом.

Декабрьский срок уплаты предлагают перенести на более ранний день

Сейчас по общему правилу нерабочий последний день срока переносит платёж на ближайший следующий рабочий день. Для декабрьских налогов и авансов предлагают обратный порядок: срок закончится в предшествующий рабочий день.

Для граждан это может затронуть привычное 1 декабря следующего года — срок уплаты земельного налога и налога на имущество. Если дата окажется нерабочей и новое правило уже будет действовать, платить нужно будет раньше неё.

В проекте пока остаётся вопрос: из общего переноса исключают налоговые платежи целиком, а специальное правило описывает только декабрь. На мой взгляд, при рассмотрении нужно прямо уточнить порядок для остальных месяцев. Пока это вопрос к тексту проекта, а не причина менять календарь за январь–ноябрь.

С какого года ждать изменений

У поправок разные сроки. Когда ниже говорится о следующем налоговом периоде, имеется в виду следующий календарный год. В проекте предложен такой календарь:

Для ПВЗ и ограничения роста налога начало с 1 января 2027 года возможно, если закон своевременно примут и опубликуют в 2026 году. Окончательные даты нужно будет сверить с принятым законом и правилами его применения.

Пока полезно взять расчёты по своим объектам и выяснить, откуда берётся сумма. По земле — стоимость, ставка и увеличение налога. По зданиям — их использование и основания нахождения в кадастровом перечне. По недвижимости граждан — причины роста начисления и учтённые льготы.

Если объектов несколько, проверять стоит каждый кадастровый номер. Для этого можно передать перечень недвижимости и расчёты на аудит налоговой нагрузки по портфелю. Обзор будем обновлять, если имущественные положения проекта изменятся.

Дмитрий Желнин, управляющий партнёр компании «Налогика», юрист и эксперт по налогам на недвижимость и кадастровой стоимости