ФНС увидит новое здание до ЕГРН: когда возникает налог на имущество

ФНС рекомендовала инспекциям использовать новый реестр разрешений на ввод для выявления объектов налога на имущество. Теперь налоговая сможет узнать о завершённом здании ещё до его постановки на кадастровый учёт и регистрации права в ЕГРН. Разбираемся, означает ли это, что налог возникает сразу после выдачи разрешения на ввод.

Здание уже введено в эксплуатацию, но сведения о нём ещё не внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Право собственности не зарегистрировано, а в бухгалтерском учёте объект продолжает числиться в составе капитальных вложений. До недавнего времени налоговая инспекция могла узнать о таком здании только после появления сведений в ЕГРН или в ходе отдельной проверки.

С 1 сентября 2026 года этот информационный разрыв должен существенно сократиться. В общей модели факт выдачи разрешения на ввод будет подтверждаться записью в специальном реестре, а ФНС уже рекомендовала налоговым органам использовать сведения из него при определении объектов налога на имущество организаций.

Означает ли это, что налог автоматически возникает в день выдачи разрешения на ввод? Нет. Письмо ФНС не изменяет Налоговый кодекс РФ и не вводит нового основания для начисления налога. Однако теперь инспекция сможет значительно раньше сопоставить дату ввода здания, его отражение в бухгалтерском учёте, фактическое использование и регистрацию в ЕГРН.

Отсутствие зарегистрированного права само по себе больше нельзя воспринимать как надёжное объяснение того, почему налог не исчислялся. Но и разрешение на ввод не может автоматически подменять анализ фактической готовности здания и правил бухгалтерского учёта.

Ключевой вопрос заключается в другом: когда здание приобрело признаки недвижимого имущества и было приведено в состояние, пригодное для использования в запланированных целях, то есть когда его следовало признать основным средством.

Важно. В статье рассматривается налог на имущество организаций, налоговая база по которому определяется исходя из среднегодовой стоимости. Для объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, действуют другие правила. Подпункт 2 пункта 1 статьи 374, пункт 2 статьи 375 и статья 378.2 НК РФ связывают налоговые последствия с правом на объект, его отнесением к предусмотренной законом категории и кадастровой стоимостью, внесённой в ЕГРН. Выводы о среднегодовой стоимости нельзя автоматически переносить на кадастровую модель.

В центре налогового анализа находятся четыре даты

При вводе нового здания собственнику необходимо различать четыре события. Они связаны между собой, но каждое имеет самостоятельное правовое значение.

1. Разрешение на ввод или запись о нём в реестре. Подтверждает завершение градостроительной процедуры и возможность эксплуатации здания с учётом специальных требований.

2. Готовность здания к использованию в запланированных целях. Определяет момент завершения капитальных вложений по пункту 18 ФСБУ 26/2020.

3. Признание здания основным средством. Определяет, с какой отчётной даты остаточная стоимость объекта должна участвовать в расчёте налоговой базы по статьям 375 и 376 НК РФ.

4. Кадастровый учёт и регистрация права в ЕГРН. Подтверждают существование индивидуально-определённого объекта и зарегистрированное право на него, но не всегда совпадают с датой признания основного средства.

Эти даты могут не совпадать. Само по себе расхождение не свидетельствует о нарушении, но у него должно быть понятное техническое, бухгалтерское и правовое объяснение.

Например, после получения разрешения на ввод в здании могут продолжаться работы, без которых его невозможно использовать по назначению. В таком случае дата готовности объекта и дата признания основным средством могут наступить позднее. Но если здание полностью готово, фактически эксплуатируется и приносит экономические выгоды, отсутствие записи в ЕГРН вряд ли позволит обоснованно сохранять его в составе капитальных вложений.

Налоговый риск возникает не столько из-за разницы между датами, сколько из-за отсутствия документов, которые эту разницу объясняют.

Что изменится после появления нового реестра

Письмо ФНС России от 10 августа 2026 года № СД-36-21/6833@ касается объектов капитального строительства, которые относятся к недвижимому имуществу, подлежат учёту в качестве основных средств и облагаются налогом исходя из среднегодовой стоимости.

С 1 сентября 2026 года вступают в силу положения статьи 34 Федерального закона от 31 июля 2025 года № 304-ФЗ. Реестровую модель дополняют постановление Правительства РФ от 25 мая 2026 года № 596, приказ Минстроя России от 21 апреля 2026 года № 256/пр и приказ Минстроя России от 17 июля 2026 года № 457/пр.

Запись в реестре будет подтверждать выдачу разрешения на ввод и содержать основные сведения об объекте. Впоследствии эти данные используются для кадастрового учёта здания и государственной регистрации права на него.

Сам реестр создавался как инструмент градостроительного регулирования. Однако ФНС сразу обозначила содержащиеся в нём сведения как источник информации для налогового контроля. Инспекции смогут раньше узнавать о завершённых объектах и проверять, почему введённое здание не отражено в бухгалтерском учёте как основное средство и не участвует в расчёте налога.

При этом Федеральный закон от 4 августа 2026 года № 299-ФЗ разрешил субъектам РФ сохранить прежний порядок выдачи разрешений до 1 сентября 2027 года. Поэтому применительно к конкретному объекту необходимо проверить, перешёл ли соответствующий регион на реестровую модель.

Переходный период влияет на то, из какого источника инспекция получит сведения. Однако он не меняет критерии признания объекта налогообложения.

Главное последствие письма ФНС состоит не в появлении нового момента возникновения налога, а в изменении скорости налогового контроля. Раньше между вводом здания и появлением сведений в ЕГРН мог пройти значительный период. Теперь налоговый орган сможет обнаружить этот разрыв значительно раньше.

Когда новое здание становится объектом налога

Для налога по среднегодовой стоимости исходной нормой является подпункт 1 пункта 1 статьи 374 НК РФ. Объектом налогообложения признаётся недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве основного средства в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учёта.

Из этой нормы следуют два обязательных условия. Во-первых, объект должен обладать признаками недвижимого имущества. Во-вторых, он должен отвечать условиям признания основным средством.

Статья 375 НК РФ связывает налоговую базу с остаточной стоимостью имущества, сформированной по правилам бухгалтерского учёта и в соответствии с учётной политикой организации. Статья 376 НК РФ устанавливает порядок расчёта средней и среднегодовой стоимости на основании данных об остаточной стоимости на соответствующие отчётные даты.

Поэтому применительно к налогу по среднегодовой стоимости юридически точнее говорить не об одном «дне возникновения налога», а о дате признания здания основным средством. Именно она определяет, с какой отчётной даты остаточная стоимость объекта должна участвовать в расчёте налоговой базы.

Налоговый кодекс РФ не устанавливает отдельного условия о том, что право собственности на здание должно быть предварительно зарегистрировано в ЕГРН. Но в нём нет и правила, согласно которому любое разрешение на ввод автоматически означает, что объект уже должен учитываться как основное средство.

Для правильного ответа необходимо последовательно установить правовой статус здания, его фактическое состояние и соблюдение условий, предусмотренных стандартами бухгалтерского учёта.

Почему регистрация права в ЕГРН не является единственной точкой отсчёта

Гражданское законодательство разделяет недвижимую вещь и право собственности на неё.

Пункт 1 статьи 130 ГК РФ относит к недвижимости здания, сооружения и объекты незавершённого строительства, которые прочно связаны с землёй и не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба их назначению. Статья 141.3 ГК РФ также определяет здание и сооружение как недвижимые вещи, созданные в результате строительства.

Иначе регулируется право на созданный объект. В соответствии со статьями 131 и 219 ГК РФ право собственности на вновь созданную недвижимость, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, государственная регистрация отвечает прежде всего на вопрос о возникновении и принадлежности права. Она не создаёт физические свойства здания и не является единственным способом установить, что перед нами объект недвижимого имущества.

Это разграничение следует и из статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ. Государственная регистрация подтверждает зарегистрированное право, а кадастровый учёт — существование индивидуально-определённого объекта недвижимости.

По статье 19 Закона № 218-ФЗ орган, принявший решение о вводе здания, как правило, не позднее пяти рабочих дней направляет в Росреестр документы, необходимые для кадастрового учёта и государственной регистрации права. Поэтому временной разрыв между выдачей разрешения и появлением записей в ЕГРН предусмотрен самой последовательностью оформления объекта.

Аналогичный подход применяется в судебной практике. В пункте 5 тематического обзора Верховного Суда РФ № 4/2026, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2026 года № 6А/2026, указано, что вещь признаётся недвижимостью в силу объективных свойств и прочной связи с землёй.

Отсутствие зарегистрированного права само по себе не исключает квалификацию капитального объекта как недвижимости и объекта налогообложения, если соответствующие признаки подтверждаются совокупностью доказательств.

Эта логика действует и в обратную сторону. Как следует из пункта 13 того же обзора, одна только запись в ЕГРН не позволяет продолжать взимание налога с фактически уничтоженного объекта. Реестровые сведения имеют существенное значение, но не заменяют проверку реального состояния имущества.

Поэтому применительно к новому зданию отсутствие зарегистрированного права не прекращает налоговый анализ. Инспекция будет оценивать, создан ли объект фактически, обладает ли он признаками недвижимости и должен ли он учитываться как основное средство.

Что подтверждает разрешение на ввод

Согласно статье 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод подтверждает соответствие построенного или реконструированного объекта разрешению на строительство, проектной документации и установленным требованиям.

Для налоговой инспекции это серьёзное доказательство того, что основная градостроительная процедура завершена. Однако градостроительная готовность здания и готовность актива к использованию в бухгалтерском учёте — связанные, но не тождественные понятия.

Разрешение на ввод подтверждает завершение строительства с точки зрения градостроительного регулирования. Для признания основного средства необходимо дополнительно установить, что объект приведён в состояние и местоположение, в которых он пригоден к использованию именно в запланированных организацией целях.

При этом общее утверждение о том, что здание нельзя эксплуатировать до регистрации права в ЕГРН, не подтверждается Градостроительным кодексом РФ.

Часть 2 статьи 55.24 ГрК РФ допускает эксплуатацию построенного или реконструированного здания после получения разрешения на ввод и дополнительного акта, если необходимость такого акта предусмотрена федеральным законом. Общего требования предварительно зарегистрировать право собственности в ЕГРН эта норма не содержит.

Та же логика отражена в части 5 статьи 9.5 КоАП РФ. Ответственность установлена за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод. Отсутствие зарегистрированного права в ЕГРН самостоятельным основанием ответственности в этой норме не названо.

Иное правило предусмотрено для объектов, в отношении которых получение разрешения на строительство не требовалось. Часть 3 статьи 55.24 ГрК РФ допускает их эксплуатацию после окончания строительства или реконструкции и возникновения прав на объект. Для этой категории связь с оформлением права установлена прямо.

Следовательно, возражение против раннего налогообложения рискованно строить только на том, что право на здание ещё не зарегистрировано. Юридически значимый вопрос заключается в том, было ли здание на спорную дату приведено в состояние, пригодное для того использования, ради которого организация его создавала.

Как определить дату готовности здания

Пункт 4 ФСБУ 6/2020 «Основные средства» устанавливает признаки основного средства. Актив должен иметь материально-вещественную форму, предназначаться для использования в обычной деятельности организации, предоставления за плату, управленческих нужд или охраны окружающей среды, использоваться более 12 месяцев и быть способным приносить экономические выгоды в будущем.

Для нового здания принципиальное значение имеет пункт 18 ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения». В соответствии с ним капитальные вложения признаются основным средством после их завершения, то есть после приведения объекта в состояние и местоположение, в которых он пригоден к использованию в запланированных целях.

Таким образом, разрешение на ввод не следует механически приравнивать к бухгалтерской готовности. Но и регистрацию права в ЕГРН нельзя использовать как универсальную дату признания основного средства.

Полностью готовое здание

Для полностью завершённого офиса, склада или торгового здания, оснащённого необходимыми инженерными системами и пригодного к запланированному использованию, разрешение на ввод и бухгалтерская готовность, как правило, будут близки по времени.

Если после ввода не проводились существенные работы, здание фактически использовалось, а его признание основным средством было отложено исключительно до регистрации права в ЕГРН, налоговая позиция организации будет уязвимой.

В этом случае разрешение на ввод, фактическая эксплуатация и отсутствие объективных препятствий для использования здания могут рассматриваться как совокупность доказательств того, что капитальные вложения уже завершены.

После ввода продолжаются необходимые работы

Даты могут различаться, если после получения разрешения продолжаются работы, без которых здание невозможно использовать в запланированных целях. Речь может идти о монтаже предусмотренных проектом инженерных или технологических систем, обязательной отделке, устранении существенных дефектов, пусконаладке или получении специального допуска.

Однако одного факта продолжения работ и несения расходов недостаточно. Практически в любом новом здании после ввода сохраняются отдельные недоделки, проводятся улучшения или закупается оборудование. Само по себе это не означает, что объект нельзя было признать основным средством.

Собственнику необходимо подтвердить, что без оставшихся работ здание объективно не могло использоваться в тех целях, для которых создавалось. Такое объяснение должно следовать из проектной и исполнительной документации, актов, дефектных ведомостей, технических заключений, договоров на монтаж и пусконаладку, а также из своевременно оформленного решения о дате готовности объекта.

Чем теснее оставшиеся работы связаны с обязательными характеристиками здания и его запланированным назначением, тем сильнее позиция налогоплательщика. Если же речь идёт только об улучшениях, дополнительном оснащении или работах, которые не мешают эксплуатации, откладывать признание основного средства рискованно.

Используется самостоятельная часть объекта

Отдельно необходимо оценивать ситуацию, когда строительство комплекса в целом ещё продолжается, но его самостоятельная часть уже завершена и используется организацией.

Общая незавершённость проекта не всегда позволяет продолжать учитывать работающий самостоятельный актив в составе капитальных вложений. Необходимо определить, может ли соответствующая часть здания выполнять самостоятельную функцию, используется ли она по назначению и отвечает ли признакам основного средства.

Именно на границе между этими ситуациями проходит различие между законным продолжением учёта капитальных вложений и необоснованным непризнанием готового здания или его самостоятельной части основным средством.

Что именно сможет проверить налоговая инспекция

Новый реестр позволит инспекции раньше обнаруживать расхождения между датой ввода здания, его бухгалтерским учётом и регистрацией в ЕГРН. При проведении проверки налоговый орган сможет сопоставить:

·      дату выдачи разрешения на ввод или появления записи в реестре;

·      сведения проектной и исполнительной документации;

·      дату фактического начала эксплуатации;

·      дату признания объекта основным средством;

·      период, в котором остаточная стоимость включена в налоговую базу;

·      дату кадастрового учёта и регистрации права в ЕГРН.

Основной риск заключается в том, что дата разрешения на ввод может быть автоматически воспринята инспекцией как дата готовности здания. Формально эти даты не тождественны, но разрешение будет иметь существенное доказательственное значение.

Если после ввода здание оставалось непригодным для запланированного использования, собственнику придётся показать не только наличие расходов или незавершённых договоров, но и объективную связь оставшихся работ с невозможностью эксплуатации.

Одновременно не следует рассчитывать, что отсутствие регистрации права само по себе исключит налог. Если здание фактически завершено, пригодно для использования и эксплуатируется, позиция инспекции может оказаться сильной даже при отсутствии записи о праве в ЕГРН.

Какие документы нужно подготовить заранее

Организациям, которые вводили или реконструировали здания в 2025–2026 годах, целесообразно заранее сформировать единое досье по каждому объекту.

В него следует включить:

1. Разрешение на ввод или выписку из реестра, а также сведения о том, какой порядок выдачи разрешений действует в соответствующем регионе.
2. Проектную и исполнительную документацию, акты выполненных работ, документы о незавершённых работах, дефектные ведомости и технические заключения.
3. Договоры, акты и иные документы по монтажу и пусконаладке инженерных и технологических систем, а также специальные разрешения и допуски, если они необходимы для эксплуатации здания.
4. Документы, подтверждающие решение организации о готовности здания к использованию: заключение технических специалистов, решение уполномоченного органа или комиссии, бухгалтерскую справку о дате признания основного средства и расчёт первоначальной стоимости.
5. Технический план, документы, направленные в Росреестр, выписку из ЕГРН и доказательства фактического использования либо неиспользования здания в соответствующий период.

Документы должны отражать реальное состояние здания на ту дату, к которой они относятся. Обоснование, составленное только после получения требования налоговой инспекции, будет значительно менее убедительным, чем документы, оформленные непосредственно в период завершения строительства и принятия решения о готовности объекта.

Особое внимание необходимо уделить внутренней согласованности досье. Если бухгалтерская справка утверждает, что объект не был готов, а акты аренды, фотографии, переписка, данные пропускной системы или договоры с контрагентами свидетельствуют о фактической эксплуатации, одной ссылки на незавершённые работы будет недостаточно.

Вывод

ФНС сможет увидеть новое здание раньше, чем право на него будет зарегистрировано в ЕГРН. Но это не означает, что налог на имущество автоматически возникает в день выдачи разрешения на ввод.

Для налога по среднегодовой стоимости необходимо установить два обстоятельства: обладает ли объект признаками недвижимого имущества и должен ли он учитываться как основное средство. Определяющее значение имеет готовность здания к использованию в запланированных целях, подтверждённая не только бухгалтерскими документами, но и техническим состоянием и фактическими обстоятельствами.

Разрешение на ввод является важным доказательством завершения строительства, но не подменяет применение ФСБУ 6/2020 и ФСБУ 26/2020. Регистрация права в ЕГРН также имеет существенное значение, однако не является универсальной точкой начала налогообложения и не защищает собственника готового и фактически используемого здания от доначислений.

Поэтому разрыв между вводом объекта, завершением капитальных вложений, признанием основного средства и регистрацией права необходимо объяснять заранее. После получения требования инспекции восстанавливать фактическую картину будет сложнее.

«Налогика» проводит аудит налоговой нагрузки по новым и реконструированным объектам недвижимости. Для первичной оценки риска направьте разрешение на ввод или выписку из реестра и кратко опишите, какие работы продолжались после ввода и почему без них здание нельзя было использовать по назначению.