Карьер в Ленинградской области: проверка отчёта перед судом

Собственник двух земельных участков под песчаным карьером в Тосненском районе Ленинградской области обратился в Налогику после отказа в пересмотре кадастровой стоимости. Исходная стоимость участков составляла 138,1 млн рублей. Сторонний оценщик определил их общую рыночную стоимость в 23,36 млн рублей. Если бы эту величину приняли за кадастровую, снижение составило бы около 114,7 млн рублей.

Клиент хотел оспорить отказ в суде и искал юристов для сопровождения. Мы предложили сначала проверить отчёт. В результате не рекомендовали защищать его в представленном виде, но подтвердили, что у земли есть потенциал снижения стоимости. По нашему предварительному анализу он составлял около 51 млн рублей.

На какое снижение рассчитывал собственник

В представленном отчёте стоимость первого участка была определена в 3 604 000 рублей, второго — в 19 756 000 рублей. Разница с исходной кадастровой стоимостью выглядела существенной:

Суммы в таблицах округлены. Снижение на 114,7 млн рублей здесь показывает разницу между исходной стоимостью и выводами стороннего оценщика. Учреждение кадастровой оценки этот результат не приняло, а наша проверка не подтвердила обоснованность такой низкой оценки.

Поэтому перед судебным спором нужно было ответить на два вопроса: выдержит ли отчёт проверку и какое снижение в принципе можно обосновать для этих участков.

Почему мы не рекомендовали защищать отчёт

По заданию требовалось определить стоимость права собственности на землю. При этом расчёт строился на доходах и расходах разработки песчаного карьера. По нашему заключению, он недостаточно отделял стоимость самих участков от экономики добычи песка.

Дело было не в использовании доходного подхода как такового. Требовалось показать, какая часть рассчитанного результата относится именно к земле, и обосновать исходные показатели. В отчёте мы отметили недостатки обоснования извлекаемых запасов, расходов и рентабельности. Эти величины напрямую влияют на итоговую оценку.

Возникли вопросы и к сопоставлению с рынком земли. Рыночное обоснование и доводы в пользу отказа от сравнения с аналогичными участками оказались недостаточными. По нашему выводу, стоимость 23,36 млн рублей была существенно занижена и не отражала рыночные данные.

Такие недостатки требовали переработки оценки. Одними юридическими возражениями на отказ их устранить было нельзя. Судебный спор на основе этого отчёта мог привести к дополнительным расходам, в том числе на экспертизу, без устранения слабых мест в доказательстве.

Какой потенциал увидела Налогика

Мы отдельно проанализировали возможность снижения стоимости участков. Предварительный ориентир получился следующим:

Таким образом, возможность снизить нагрузку сохранялась. Однако наш ориентир стоимости двух участков составлял около 87,1 млн рублей, а не 23,36 млн рублей из представленного отчёта. Это предварительный прогноз по результатам анализа, который ещё требовал подтверждения качественным отчётом об оценке и прохождения процедуры пересмотра.

Чтобы показать, что эта разница означает для земельного налога, сопоставили оба сценария при ставке 1,5% за полный год:

Налог рассчитан как стоимость двух участков × 1,5%, а снижение — как разница между исходной и предполагаемой стоимостью × 1,5%. Для сравнения взята ставка из рабочей таблицы, полный год и полное владение, без льгот и дополнительных коэффициентов. Это условный расчёт: применимость ставки к конкретному налоговому периоду отдельно не проверялась. Ни один из сценариев не является достигнутой экономией или возвратом налога.

Что рекомендовали и что получил клиент

Мы рекомендовали существенно доработать отчёт либо подготовить новый, после чего оценить возможность повторного обращения за пересмотром стоимости с учётом процедуры и сроков. Цель снизить налоговую нагрузку оставалась обоснованной, но для её достижения требовалось другое качество доказательств.

2 сентября 2025 года клиенту передали письменное заключение: конкретные замечания к отчёту, оценку судебной перспективы, собственный прогноз и рекомендации по следующим действиям. Собственник получил основу для решения до дополнительных затрат на судебное сопровождение.

Результатом этого этапа стала проверка перспектив и обоснованная рекомендация переработать оценку. Установление новой кадастровой стоимости в выполненное поручение не входило. В работе по снижению кадастровой стоимости важно понимать и размер возможного снижения, и то, насколько убедительно он подтверждён.

Пришлите отчёт об оценке, отказ и кадастровые номера на contact@nalogika.pro, чтобы обсудить проверку перспектив вашего дела.