Помещения в Москве: потенциал снижения стоимости на 32 млн ₽

Клиент обратился в «Налогику», чтобы проверить кадастровую стоимость 30 нежилых помещений в Москве и найти возможность уменьшить налог на имущество. Общая стоимость объектов составляла около 1,5 млрд ₽. Проверка показала: по части помещений пересчёт мог увеличить стоимость, а для другой группы мы нашли предварительный вариант снижения примерно на 32 млн ₽.

Этот вариант предполагал объединение части помещений. Когда мы обсудили его с клиентом, выяснилась важная подробность: помещения принадлежали разным собственникам.

Почему мы не рекомендовали пересчитывать все объекты

Сначала мы проверили, как оценены помещения и какие характеристики повлияли на их стоимость. По ряду объектов обнаружили ошибки в пользу владельцев. Исправление таких ошибок могло увеличить кадастровую стоимость, поэтому начинать с заявления о пересчёте было рискованно.

По другим помещениям для вывода не хватало сведений об их расположении и использовании. Мы запросили поэтажные планы и экспликации, то есть перечни помещений с площадями и назначением. После получения документов повторно проверили расчёты и обновили таблицу для клиента.

По большинству объектов рекомендовали не начинать процедуру исправления ошибок: где-то не было оснований ожидать снижения, а где-то существовал риск роста стоимости.

Где нашли потенциал на 32 млн ₽

Для одной группы помещений рассмотрели другой способ: изменить состав объектов, объединив часть из них. Это требовало отдельной проверки того, как будут оцениваться вновь образованные помещения.

Кадастровая стоимость этой группы составляла около 363 млн ₽. В предложении, которое мы подготовили клиенту после проверки документов, возможное снижение оценили примерно в 32 млн ₽, до уровня около 331 млн ₽. Это был предварительный расчёт для обсуждения дальнейшей работы.

Клиенту передали обновлённую таблицу и предложили два варианта продолжения: подробное заключение с обоснованием объединения либо сопровождение всей процедуры.

Почему понадобилось разобраться с собственниками

В ответ клиент попросил уточнить экономию и стоимость сопровождения, а также сообщил, что помещения из рассматриваемой группы принадлежат разным владельцам.

Это меняло дальнейшую работу. Прежде чем переходить к объединению, предстояло выяснить, какие помещения кому принадлежат, готовы ли собственники участвовать и как будут оформлены права на новые объекты. Налоговый эффект тоже нужно было оценивать для каждого владельца отдельно.

На этом этапе клиент получил результаты проверки всего портфеля, предупреждение о риске роста стоимости и предварительный вариант работы с отдельной группой помещений. До реализации объединения дело не дошло: сначала требовалось решить вопрос с участием собственников.

Для группы помещений возможность снижения кадастровой стоимости зависит и от расчёта, и от того, можно ли осуществить предложенные изменения. В этом проекте проверка помогла увидеть обе стороны задачи до начала процедуры.

Пришлите список кадастровых номеров и краткие сведения о собственниках на contact@nalogika.pro. Проверим, по каким помещениям есть перспектива снижения и что потребуется для дальнейшей работы.