30 помещений в Москве: потенциал снижения кадастровой стоимости на 32 млн ₽

Клиент обратился в «Налогику», чтобы проверить кадастровую стоимость 30 нежилых помещений в Москве и найти возможность уменьшить налог на имущество. Общая стоимость объектов составляла около 1,5 млрд ₽. Проверка показала: по части помещений пересчёт мог увеличить стоимость, а для другой группы мы нашли предварительный вариант снижения примерно на 32 млн ₽.

Предварительный вариант предполагал объединение части помещений. При обсуждении его реализации клиент сообщил, что они принадлежат разным собственникам. Поэтому следующим условием стало согласование их участия.

Почему мы не рекомендовали пересчитывать все объекты

Сначала мы проверили, как оценены помещения и какие характеристики повлияли на их стоимость. По ряду объектов обнаружили ошибки в пользу владельцев. Исправление таких ошибок могло увеличить кадастровую стоимость, поэтому начинать с заявления о пересчёте было рискованно.

Для помещений, по которым не хватало сведений о расположении и использовании, мы запросили поэтажные планы и экспликации — перечни помещений с площадями и назначением. По полученным документам уточнили расчёты.

По большинству объектов рекомендовали не начинать процедуру исправления ошибок: где-то не было оснований ожидать снижения, а где-то существовал риск роста стоимости.

Где нашли потенциал на 32 млн ₽

Для одной группы помещений рассмотрели другой способ: изменить состав объектов, объединив часть из них. Это требовало отдельной проверки того, как будут оцениваться вновь образованные помещения.

Кадастровая стоимость этой группы составляла около 363 млн ₽. В предложении, которое мы подготовили клиенту после проверки документов, возможное снижение оценили примерно в 32 млн ₽, до уровня около 331 млн ₽. Это был предварительный расчёт для обсуждения дальнейшей работы.

Какие условия нужны для объединения

Это меняло дальнейшую работу. Прежде чем переходить к объединению, предстояло выяснить, какие помещения кому принадлежат, готовы ли собственники участвовать и как будут оформлены права на новые объекты. Налоговый эффект тоже нужно было оценивать для каждого владельца отдельно.

На этом этапе клиент получил результаты проверки всего портфеля, предупреждение о риске роста стоимости и предварительный вариант работы с отдельной группой помещений. До реализации объединения дело не дошло: сначала требовалось решить вопрос с участием собственников.

Для группы помещений возможность снижения кадастровой стоимости зависит и от расчёта, и от того, можно ли осуществить предложенные изменения. В этом проекте проверка помогла увидеть обе стороны задачи до начала процедуры.

Пришлите список кадастровых номеров и краткие сведения о собственниках на contact@nalogika.pro. Проверим, по каким помещениям есть перспектива снижения и что потребуется для дальнейшей работы.