Раздел участка: почему земля в шесть раз меньше могла стоить почти столько же

Клиент собирался разделить большой земельный участок и выделить из него около 9 тыс. м² под существующим зданием. В документах на новый участок он планировал указать несколько видов разрешённого использования, соответствующих тому, как использовалось здание.

До начала работ клиент обратился в Налогику. Он хотел узнать, какой из этих видов использования будет учитываться при оценке земли и какую кадастровую стоимость может получить новый участок после раздела.

Почему стоимость пришлось считать заново

Новый участок получался примерно в шесть раз меньше исходного. Но рассчитывать, что его кадастровая стоимость окажется во столько же раз ниже, было нельзя.

Исходную землю оценивали как производственную территорию. При этом на той части, которую клиент хотел выделить, стояло офисное здание. Наш анализ показал, что новый участок должны были оценивать уже как землю под офисами. В таком расчёте стоимость квадратного метра получалась значительно выше.

Что мы сделали и какой получили результат

Мы изучили документы на землю и здание, планируемую площадь нового участка и виды его использования. Проверили, как эти данные будут влиять на оценку, и рассчитали возможную кадастровую стоимость.

Получилось 211–232 млн ₽. Для сравнения: кадастровая стоимость всей исходной земли составляла около 235 млн ₽.

То есть участок примерно в шесть раз меньше мог получить почти такую же кадастровую стоимость, как вся территория до раздела.

Клиент получил заключение с прогнозом стоимости и объяснением, какие показатели влияли на оценку будущего участка.

Расчёт выполнен в августе 2025 года, до образования нового участка. Приведённые суммы округлены и показывают прогноз его стоимости.

Что это дало клиенту

Ещё до раздела клиент получил ответ на свой вопрос: выделяемый участок мог оказаться почти таким же дорогим по кадастру, как вся исходная земля. Этот результат можно было учесть при принятии решения о разделе и планировании расходов на недвижимость.

Такие последствия стоит проверять заранее. Расчёт до постановки на кадастровый учёт помогает понять, какую стоимость может получить новый объект.

Если планируете раздел земли, пришлите кадастровый номер исходного участка, схему раздела и описание того, как будет использоваться земля, на contact@nalogika.pro. Рассчитаем возможную кадастровую стоимость будущих участков.