КС разрешил оспаривать архивную кадастровую стоимость

14 июля 2026 года Конституционный Суд РФ поставил точку в споре, где налог на имущество рассчитали исходя из кадастровой стоимости около 53,5 млн рублей, хотя рыночная оценка объекта составляла примерно 1,4 млн рублей.

Проблема оказалась не только в разнице почти в 38 раз. Когда собственница получила налоговое уведомление, предусмотренный законом срок уже истёк. ГБУ вернуло заявление, а суд отказался рассматривать требование по существу.

Теперь такой правовой тупик признан недопустимым.

Конституционный Суд провозгласил Постановление от 14 июля 2026 года № 48-П по делу Антона Епифанова и Инги Бухмиллер. Суд признал статью 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» не соответствующей Конституции в той части, в которой она могла полностью лишить добросовестного налогоплательщика возможности оспорить архивную кадастровую стоимость.

Коротко

КС не отменил статью 22.1 и не открыл бессрочное оспаривание любой старой кадастровой стоимости. Суд защитил физлиц, которые узнали о налоговых последствиях слишком поздно и из-за этого не могли обратиться ни в ГБУ, ни в суд.

До изменения закона заявление можно подать в течение года с момента, когда человеку стало или должно было стать известно о налоговых последствиях. Пересмотр возможен в отношении налоговой базы за периоды в пределах трёх лет до обращения.

Что такое архивная кадастровая стоимость

Архивной называют кадастровую стоимость, которая уже заменена в ЕГРН новым значением, но продолжает влиять на расчёты за прошлые периоды.

Например, в 2024 году в ЕГРН могла действовать уже новая стоимость объекта. Однако налог за 2022 год ФНС рассчитывает по значению, которое применялось на 1 января 2022 года.

Для текущих расчётов старая стоимость уже не нужна. Для налоговой задолженности она всё ещё имеет вполне реальные последствия.

Отсюда и возник спор: может ли человек потребовать пересмотра старой стоимости, если государство продолжает использовать её для взыскания налога?

Конституционный Суд ответил: да, такая возможность должна существовать. Иначе государство сохраняет право потребовать налог за прошлые периоды, а налогоплательщик оказывается лишён права оспорить показатель, на основании которого этот налог рассчитан.

Дело Антона Епифанова: участки в несколько раз дороже рынка

Первым заявителем стал Антон Епифанов. Он пытался оспорить кадастровую стоимость земельных участков в Смоленской области.

По представленным им сведениям, рыночная стоимость каждого участка не превышала 514,5 тыс. рублей. Кадастровая стоимость, на основании которой рассчитывалась задолженность по земельному налогу, в разные годы составляла от 4,5 млн до более чем 9 млн рублей.

Получается, нижняя граница кадастровой оценки превышала заявленную рыночную стоимость примерно в 8,7 раза, а верхняя — почти в 17,5 раза.

Но до исследования самих цифр дело не дошло.

С 1 января 2023 года Смоленская область перешла на порядок, предусмотренный статьёй 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке. Сначала собственник должен обратиться в уполномоченное бюджетное учреждение, и только решение этого учреждения можно оспаривать в суде.

ГБУ не стало рассматривать заявление Епифанова из-за пропуска шестимесячного срока. Суд, в свою очередь, отказался принять иск, поскольку обязательный внесудебный этап не был пройден.

Получился замкнутый круг: ГБУ не рассматривало заявление из-за срока, а суд не мог перейти к проверке кадастровой стоимости без решения ГБУ.

Дело Инги Бухмиллер: о налоге стало известно слишком поздно

Вторая заявительница, Инга Бухмиллер, получила в 2024 году налоговое уведомление за 2022 год. В нём был указан объект, который раньше в её налоговых уведомлениях не упоминался.

Налог рассчитали исходя из кадастровой стоимости около 53,5 млн рублей. При этом отчёт об оценке определял рыночную стоимость объекта на начало 2021 года в размере немногим более 1,4 млн рублей.

Бухмиллер обратилась в Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области. Она просила установить кадастровую стоимость в размере рыночной.

Заявление вернули без рассмотрения из-за пропуска шестимесячного срока.

После этого заявительница пошла в суд. Однако суд также отказался рассматривать требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Причина была процессуальной. Такое требование можно заявлять вместе с оспариванием решения ГБУ об установлении рыночной стоимости или об отказе в её установлении. Простое уведомление о возврате документов из-за пропуска срока суды не посчитали решением, которое позволяет рассмотреть спор по существу.

То есть человек узнал о налоге, заказал оценку и попытался защитить свои права. Но в ответ получил два отказа: один — от учреждения, второй — от суда.

Где именно закон создал ловушку

Статья 22.1 Закона № 237-ФЗ предусматривает внесудебное установление кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.

Заявление направляется в региональное бюджетное учреждение, которое занимается государственной кадастровой оценкой. К нему прикладывается отчёт об оценке.

Но часть 7 статьи 22.1 устанавливала важное ограничение: заявление можно подать в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка и которая указана в отчёте. При пропуске срока документы возвращаются без рассмотрения.

Для актуальной кадастровой стоимости этот порядок ещё можно соблюдать: собственник знает о размере стоимости, заказывает отчёт и обращается в ГБУ.

С архивной стоимостью ситуация другая.

Физическое лицо может впервые увидеть налоговые последствия только в уведомлении от ФНС. Оно направляется уже после окончания налогового периода. Более того, КС отметил, что первый документ, из которого гражданин узнаёт о последствиях кадастровой оценки, может поступить более чем через год после опубликования результатов.

К этому моменту шестимесячный срок уже способен истечь. Человек ещё не знал, что его права затронуты, но право на защиту формально уже потерял.

Переводя на человеческий язык: государство сообщало о долге тогда, когда спорить с основанием этого долга было уже поздно.

Что обсуждали на заседании Конституционного Суда

Открытое слушание состоялось 17 апреля 2026 года. Ещё до вынесения Постановления дело получило широкое освещение в СМИ.

Представители государственных органов в целом признали наличие проблемы, хотя не все считали саму норму неконституционной.

Полномочный представитель Государственной Думы указал на нарушение баланса интересов собственников и государства. Представитель Совета Федерации Андрей Клишас говорил, что шестимесячный срок не должен становиться безусловным препятствием для пересмотра архивной стоимости.

Представители Президента и Правительства также поддержали подход, при котором право на оспаривание должно сохраняться, пока кадастровая стоимость продолжает применяться для налогообложения.

Отдельный вопрос возник из-за того, что один из заявителей уже не владел спорным имуществом. По сведениям, озвученным на слушании, имущество выбыло из его собственности в рамках банкротства, но налоговая задолженность сохранилась.

Старая кадастровая стоимость продолжала действовать против бывшего собственника, хотя возможности оценить и оспорить уже не принадлежащий ему объект стали ещё уже.

Что решил Конституционный Суд

КС начал с базового принципа: законодатель вправе устанавливать обязательный внесудебный порядок защиты прав.

Само по себе требование сначала обратиться в ГБУ, а затем при необходимости идти в суд не нарушает Конституцию.

Но такой порядок должен быть реально доступен. Нельзя требовать обязательного обращения в учреждение и одновременно устанавливать срок, который в ряде случаев истекает ещё до того, как человек узнаёт о нарушении своих прав.

Именно в этой части статья 22.1 была признана не соответствующей Конституции.

КС подчеркнул, что налоговое законодательство допускает пересмотр налоговой обязанности, если кадастровая стоимость установлена в размере рыночной. Следовательно, у налогоплательщика должен существовать работающий механизм, позволяющий добиться такого пересмотра.

Шестимесячный срок Суд назвал неразумным и неадекватным применительно к ситуации, когда архивная кадастровая стоимость продолжает определять налоговую обязанность за прошлые годы.

Как будет работать временный порядок

Федеральному законодателю поручено изменить регулирование. До принятия поправок КС установил временные правила.

Для их применения должны учитываться четыре условия:

1. За защитой обращается добросовестный налогоплательщик — физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем.

2. Архивная кадастровая стоимость продолжает использоваться для расчёта подлежащего уплате земельного налога или налога на имущество физлиц.

3. Заявление подаётся в уполномоченное бюджетное учреждение в течение одного года со дня, когда человеку стало или должно было стать известно о налоговых последствиях.

4. Рыночная стоимость может применяться к налоговой базе за соответствующие прошлые периоды в пределах трёх лет до подачи заявления.

Таким образом, ключевым становится не день утверждения кадастровой стоимости и не формальная дата из старого отчёта, а момент, когда налогоплательщик узнал или должен был узнать, что архивное значение повлияло на его налог.

Это серьёзное изменение. Но пользоваться им нужно аккуратно.

Почему решение не означает бессрочного пересмотра

После публикации громкого судебного акта легко сделать слишком широкий вывод: теперь любую старую кадастровую стоимость можно пересмотреть в любой момент.

Это не так.

Во-первых, временный порядок прямо сформулирован для добросовестных налогоплательщиков-физлиц, которые не относятся к индивидуальным предпринимателям.

Организации и ИП в резолютивном описании Постановления не названы. Автоматически распространять на них новый годичный срок нельзя.

Во-вторых, стоимость должна продолжать влиять на подлежащий уплате налог. Сам по себе интерес к старому значению из ЕГРН без налоговых последствий может оказаться недостаточным.

В-третьих, год отсчитывается с момента, когда человек узнал или должен был узнать о последствиях. Поэтому откладывать обращение после получения уведомления опасно.

Наконец, КС ограничил ретроспективный эффект периодом в пределах трёх лет до подачи заявления. Речь не идёт о пересмотре налоговой истории за любое количество лет.

Будет ли налог пересчитан автоматически

Нет. Постановление КС само по себе не заменяет обращение в ГБУ, отчёт об оценке и дальнейшее взаимодействие с налоговым органом.

Сначала нужно добиться установления архивной кадастровой стоимости в размере рыночной на необходимую дату. После этого новое значение должно использоваться при определении налоговой базы за соответствующий период.

Для земельного налога Налоговый кодекс предусматривает специальные правила учёта изменений кадастровой стоимости. Однако конкретный порядок действий зависит от основания изменения, налогового периода и содержания решения ГБУ или суда.

Поэтому обещать автоматический возврат налога только на основании Постановления № 48-П было бы неправильно.

Решение КС открывает путь к пересмотру. Но сам путь ещё нужно пройти.

Что стало с оспариваемой нормой КАС РФ

Антон Епифанов также оспаривал часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ.

КС прекратил производство в этой части, поскольку не установил, что указанная норма нарушила права заявителей.

Это означает, что Суд не отменил существующую процессуальную конструкцию судебного оспаривания.

Основная проблема находилась не в самой статье КАС, а в статье 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке: обязательный внесудебный этап был устроен так, что пройти его после пропуска шестимесячного срока становилось невозможно.

Следовательно, общий маршрут сохраняется. Сначала налогоплательщик обращается в уполномоченное ГБУ. Если результат его не устраивает, возникает вопрос о дальнейшем судебном оспаривании с учётом положений статьи 245 КАС РФ.

Кому стоит проверить свою ситуацию

Решение особенно важно для физлиц, которые получили налоговое уведомление, требование или информацию о задолженности, рассчитанной по старой кадастровой стоимости.

Поводом для проверки могут быть четыре ситуации:

1. Объект впервые появился в налоговом уведомлении за прошлый период.

2. Кадастровая стоимость в уведомлении заметно выше рыночного уровня.

3. ГБУ ранее вернуло заявление из-за шестимесячного срока.

4. Суд отказался рассматривать требование из-за отсутствия решения ГБУ.

После получения уведомления важно зафиксировать дату, проверить расчёт налога по каждому году и установить, какое именно значение кадастровой стоимости использовала ФНС.

Дальше нужно сопоставить архивную стоимость с характеристиками объекта и возможной рыночной стоимостью на соответствующую дату. Только после этого можно оценивать экономику процедуры.

Какие документы понадобятся

В первую очередь потребуются налоговое уведомление или требование, сведения о начислении по годам, выписка из ЕГРН и информация об истории кадастровой стоимости.

Также нужно проверить, когда человек фактически получил сведения о налоговых последствиях. При споре годичный срок может стать отдельным предметом доказывания.

Если основания есть, потребуется отчёт об оценке рыночной стоимости на юридически значимую дату. Ошибка в дате оценки способна поставить под угрозу всё обращение.

И здесь важен ещё один момент.

КС установил временный порядок 14 июля 2026 года. Практика его применения ГБУ и судами только начнёт формироваться. Поэтому первые заявления должны быть особенно тщательно обоснованы: со ссылкой на Постановление № 48-П, дату получения налогового уведомления, применённую архивную стоимость и конкретные налоговые периоды.

Что решение меняет на практике

До Постановления № 48-П человек мог оказаться в ситуации без выхода.

Налоговая требовала уплатить налог, рассчитанный по архивной стоимости. ГБУ отказывалось рассматривать заявление из-за срока. Суд не принимал требование без решения ГБУ.

Теперь КС убрал главный барьер.

Если физлицо добросовестно узнало о налоговых последствиях уже после истечения прежнего срока, у него появляется один год для обращения в бюджетное учреждение.

При этом само Постановление не гарантирует, что любая кадастровая стоимость будет снижена. Нужно доказать несоответствие архивного значения рыночной стоимости и соблюсти условия временного порядка.

Но возможность добиться рассмотрения вопроса по существу теперь должна быть.

Это и есть главный результат дела.

Не обещание автоматического снижения налога, а восстановление права на нормальную процедуру защиты.

Нужна проверка архивной кадастровой стоимости?

Если налог за прошлые годы рассчитан по кадастровой стоимости, которая существенно выше рынка, сначала нужно проверить сроки, историю значений в ЕГРН и экономический эффект возможного пересмотра.

Команда Налогики может проанализировать налоговое уведомление, определить применённую архивную стоимость, оценить перспективы обращения по Постановлению КС РФ № 48-П и подготовить дальнейший маршрут работы.

Оставить заявку на анализ ситуации:
https://b24-wmwrtd.bitrix24.site/crm_form_hiucy/

Важно не затягивать: временный порядок КС привязывает обращение к годичному сроку с момента, когда налогоплательщик узнал или должен был узнать о последствиях кадастровой стоимости.

FAQ

Можно ли теперь оспорить любую архивную кадастровую стоимость?

Нет. Временный порядок касается архивной стоимости, которая продолжает использоваться для определения земельного налога или налога на имущество физлиц. Кроме того, КС сформулировал его для добросовестных физических лиц, не являющихся ИП.

С какого момента отсчитывается один год?

Со дня, когда налогоплательщику стало или должно было стать известно о налогово-правовых последствиях кадастровой стоимости. На практике важным доказательством может быть дата получения налогового уведомления, требования или иной информации о начислении.

За сколько лет можно изменить налоговую базу?

КС указал на периоды в пределах трёх лет до подачи заявления в уполномоченное бюджетное учреждение. Конкретные годы нужно определять отдельно с учётом даты обращения и налоговых начислений.

Нужно сразу обращаться в суд?

Нет. Временный порядок предусматривает обращение в уполномоченное бюджетное учреждение. Судебный этап может потребоваться, если учреждение откажет или установит стоимость, с которой заявитель не согласен.

Подходит ли решение организациям и индивидуальным предпринимателям?

Прямо установленный КС временный порядок сформулирован для физлиц, не являющихся ИП. Использовать его для организаций или предпринимателей без отдельного правового анализа рискованно.

Вывод

Постановление Конституционного Суда № 48-П исправляет очевидный перекос: государство не может предъявить человеку налог за прошлый период и одновременно заявить, что срок для оспаривания налоговой базы уже закончился.

Теперь добросовестный налогоплательщик-физлицо получает год с момента, когда узнал или должен был узнать о последствиях архивной кадастровой стоимости.

Но окно защиты не бесконечное. Нужно подтвердить дату получения информации, определить спорные налоговые периоды, подготовить рыночную оценку и правильно обратиться в ГБУ.

Конституционный Суд открыл дверь. Дальше важно не пройти мимо неё.