Четыре объекта в Петербурге: когда исправление ошибок грозит ростом стоимости

Компания обратилась в Налогику, чтобы проверить возможность снижения кадастровой стоимости трёх нежилых помещений и земельного участка в Санкт-Петербурге. Общая стоимость четырёх объектов составляла около 130 млн ₽. Собственник хотел понять, есть ли основания для пересмотра и уменьшения платежей за недвижимость.

При проверке помещений мы нашли ошибки в исходных характеристиках. Однако их исправление могло привести к росту кадастровой стоимости. Этот риск стал одним из главных выводов анализа.

С чем пришёл клиент

Все четыре объекта находились по одному адресу, но каждый требовал отдельного заключения. Земельный участок и помещения оценивались по разным моделям, а сами помещения включали части с разными характеристиками: подвал, первый этаж, в одном случае — ещё и антресоль.

Это исходные суммы, которые мы проверяли в апреле 2025 года. Стоимость помещений была определена по состоянию на 1 января 2023 года, земли — на 1 января 2022 года.

Какие ошибки обнаружили в помещениях

Мы сопоставили кадастровые сведения и технические документы с характеристиками, использованными при государственной оценке. Проверили расчёт по каждому объекту и сравнили кадастровую стоимость с рыночными ориентирами.

По всем трём помещениям выявили недостоверные сведения в двух группах характеристик: класс качества и тип функционального использования. При этом ошибки, которые давали бы основание для снижения стоимости, не подтвердились. Напротив, обнаруженные расхождения создавали высокий риск пересмотра в сторону увеличения.

Для собственника это принципиальная разница. Сам факт ошибки ещё не отвечает на вопрос, выгодно ли добиваться её исправления. До обращения нужно разобраться, как изменится расчёт и в чью пользу сработает пересмотр.

Второй путь — установление кадастровой стоимости в размере рыночной — мы тоже проверили. По итогам анализа стоимость помещений находилась в пределах рыночного диапазона. Оснований рекомендовать такой спор на этом этапе не было.

Почему отдельно разобрали этажи

У помещений была особенность: разные части одного объекта располагались в подвале, на первом этаже и на антресоли. Эти части могут различаться по использованию и рыночной привлекательности.

Фактор этажа присутствовал в модели оценки. Вопрос был в том, насколько общий расчёт для помещения отражал различия между его отдельными частями. Поэтому в заключениях мы предложили вернуться к этому вопросу при публикации проекта новой государственной оценки в 2025 году и подготовить замечания к модели с учётом особенностей объектов.

Это была рекомендация для дальнейшей работы. Подготовка и подача таких замечаний в описанный этап не входили.

Что показала проверка земли

По земельному участку стоимостью около 74 млн ₽ мы проверили оценочную группу, площадь, инженерную инфраструктуру, расположение и другие характеристики расчёта.

Ошибок в расчёте и потенциала снижения не выявили. Кадастровая стоимость также находилась в пределах рыночного диапазона. Рекомендовать собственнику спор о стоимости участка оснований не было.

Что получил клиент

В апреле 2025 года команда подготовила четыре заключения — по одному на каждый объект. Вместо общего предположения о завышенной стоимости клиент получил выводы по всем объектам и предупреждение о риске роста стоимости трёх помещений.

По результатам этого анализа мы не рекомендовали начинать спор об установлении рыночной стоимости. Потенциал снижения по проверенным основаниям не подтвердился; денежный размер возможного роста стоимости не рассчитывался. Отдельные вопросы налогообложения помещений были выделены для самостоятельной проверки.

Для собственника нескольких объектов проверка кадастровой стоимости помогает принять решение о дальнейших расходах: есть ли обоснованный способ снижения, какие риски несёт пересмотр и какие вопросы требуют другого подхода.

Пришлите кадастровые номера объектов и кратко опишите задачу на contact@nalogika.pro. Определим, какие сведения нужны для первоначальной проверки.