Две оценки помещения: потенциал снижения на 9,4 млн рублей

Собственник нежилого помещения в Санкт-Петербурге обратился в Налогику, чтобы проверить, можно ли снизить кадастровую стоимость и налоговую нагрузку. Мы изучили две оценки одного объекта: по состоянию на 1 января 2023 года и на 1 января 2025 года. Выводы оказались разными. В первой оценке нашли ошибки: потенциальное снижение кадастровой стоимости составило до 9,4 млн рублей. Во второй оснований для снижения через исправление ошибок не обнаружили.

Почему одного кадастрового номера было недостаточно

На старте у команды был только кадастровый номер. Этого хватало, чтобы найти объект и начать проверку, но для обоснованного вывода требовались технические документы и сведения о фактическом использовании помещения.

После получения технического паспорта мы сопоставили характеристики объекта с данными, которые использовали при каждой оценке. Проверили оценочную группу и показатели, влиявшие на расчёт: качество помещения, его использование, этаж, вход и другие характеристики. Два расчёта рассмотрели отдельно.

В оценке 2023 года нашли ошибку в классе качества

При определении класса качества помещения использовали недостоверные сведения о характеристиках объекта. Этот показатель участвовал в расчёте кадастровой стоимости, поэтому ошибка давала основания для её пересмотра.

Отдельно в заключении отметили возможную ошибку в учёте функционального использования. Этот вывод зависел от того, использовалось ли помещение для торговли и иных коммерческих услуг. Его нельзя было применять без подтверждения фактического использования объекта.

Исходная кадастровая стоимость по оценке на 1 января 2023 года составляла около 31,4 млн рублей. По заключению её можно было уменьшить на сумму до 9,4 млн рублей — примерно до 22 млн рублей. Для дальнейшей работы предложили исправление ошибок.

При ставке 1,5%, использованной в рабочем расчёте, потенциал снижения налоговой нагрузки составил до 140 тыс. рублей за один полный год применения этой стоимости. Это расчёт для всего помещения без льгот и поправок на срок владения. Точная сумма перерасчёта зависит от налогового периода и обстоятельств собственника.

Обе суммы округлены и отражают возможный эффект по заключению. На этом этапе стоимость ещё не была пересмотрена, а налог — пересчитан.

По оценке 2025 года вывод был другим

Для более поздней оценки применялась другая расчётная модель. Мы заново проверили, как в ней учтены характеристики того же помещения. Ошибок в оценочной группе и использованных показателях, которые позволяли бы обосновать снижение, не выявили.

Поэтому найденный потенциал не стали переносить на новую стоимость. Основания для работы с оценкой 2023 года не означали, что стоимость по оценке 2025 года тоже можно уменьшить на 9,4 млн рублей.

Что получил собственник

В январе 2026 года мы подготовили и направили клиенту заключение с раздельными выводами по двум оценкам. По старой стоимости обозначили основания для исправления ошибок и возможный размер снижения. По новой объяснили, почему проверка не даёт оснований для такого пересмотра. Вместе с заключением передали руководство по самостоятельной подаче заявления.

Результатом этого этапа стала понятная основа для дальнейшего решения: с какой оценкой есть смысл работать и на каких основаниях. Изменение кадастровой стоимости и перерасчёт налога в результат анализа не входили.

Такая проверка полезна, когда у одного объекта есть несколько кадастровых оценок. Даже при неизменном помещении основания для пересмотра могут различаться: каждый расчёт требует самостоятельной проверки.

Чтобы проверить возможность снижения кадастровой стоимости, пришлите кадастровый номер и краткое описание задачи на contact@nalogika.pro. Разберём, какие оценки стоит проверять и какие документы понадобятся.

Иллюстрация: карандашная переработка фотографии Дмитрия Ратникова, «Канонер», CC BY 4.0.