Помещение в Петербурге: в оценке 2023 года нашли потенциал снижения на 9,4 млн ₽

Собственник нежилого помещения в Санкт-Петербурге обратился в Налогику, чтобы проверить, можно ли снизить кадастровую стоимость и налоговую нагрузку. Мы изучили две оценки одного объекта: по состоянию на 1 января 2023 года и на 1 января 2025 года. Выводы оказались разными. В первой оценке нашли ошибки: потенциальное снижение кадастровой стоимости составило до 9,4 млн рублей. Во второй оснований для снижения через исправление ошибок не обнаружили.

Как сравнили две оценки

После получения технического паспорта мы сопоставили характеристики объекта с данными, которые использовали при каждой оценке. Проверили оценочную группу и показатели, влиявшие на расчёт: качество помещения, его использование, этаж, вход и другие характеристики. Два расчёта рассмотрели отдельно.

В оценке 2023 года нашли ошибку в классе качества

При определении класса качества помещения использовали недостоверные сведения о характеристиках объекта. Этот показатель участвовал в расчёте кадастровой стоимости, поэтому ошибка давала основания для её пересмотра.

Отдельно в заключении отметили возможную ошибку в учёте функционального использования. Этот вывод зависел от того, использовалось ли помещение для торговли и иных коммерческих услуг. Его нельзя было применять без подтверждения фактического использования объекта.

Исходная кадастровая стоимость по оценке на 1 января 2023 года составляла около 31,4 млн рублей. По заключению её можно было уменьшить на сумму до 9,4 млн рублей — примерно до 22 млн рублей. Для дальнейшей работы предложили исправление ошибок.

При ставке 1,5% потенциальное снижение соответствует примерно 140 тыс. ₽ налога за полный год владения всем помещением, без льгот. Возможность и период перерасчёта нужно определять отдельно.

Обе суммы округлены и отражают возможный эффект по заключению. На этом этапе стоимость ещё не была пересмотрена, а налог — пересчитан.

По оценке 2025 года вывод был другим

Для более поздней оценки применялась другая расчётная модель. Мы заново проверили, как в ней учтены характеристики того же помещения. Ошибок в оценочной группе и использованных показателях, которые позволяли бы обосновать снижение, не выявили.

Поэтому найденный потенциал не стали переносить на новую стоимость. Основания для работы с оценкой 2023 года не означали, что стоимость по оценке 2025 года тоже можно уменьшить на 9,4 млн рублей.

Что получил собственник

В январе 2026 года мы подготовили и направили клиенту заключение с раздельными выводами по двум оценкам. По старой стоимости обозначили основания для исправления ошибок и возможный размер снижения. По новой объяснили, почему проверка не даёт оснований для такого пересмотра. Вместе с заключением передали руководство по самостоятельной подаче заявления.

Заключение помогло выбрать, с какой оценкой имеет смысл продолжать работу и какие основания использовать для заявления.

Такая проверка полезна, когда у одного объекта есть несколько кадастровых оценок. Даже при неизменном помещении основания для пересмотра могут различаться: каждый расчёт требует самостоятельной проверки.

Чтобы проверить возможность снижения кадастровой стоимости, пришлите кадастровый номер и краткое описание задачи на contact@nalogika.pro. Разберём, какие оценки стоит проверять и какие документы понадобятся.

Иллюстрация: карандашная переработка фотографии Дмитрия Ратникова, «Канонер», CC BY 4.0.