Котельные в Петербурге: потенциал снижения стоимости на 6,6 млн рублей

Собственник трёх нежилых помещений в Санкт-Петербурге обратился в Налогику, чтобы разобраться с кадастровой стоимостью и возможностью снизить налоговую нагрузку. Основное помещение площадью около 600 м² использовали для медицинской деятельности. Ещё два небольших помещения — примерно 11 и 15 м² — занимали котельные, которые обеспечивали его отоплением и горячей водой.

Экспресс-анализ показал: в кадастровой оценке двух котельных есть ошибка в выборе оценочной группы. Потенциал снижения их суммарной кадастровой стоимости составил около 6,6 млн рублей, а расчётного налога — около 100 тыс. рублей за полный год при ставке 1,5%. Для основного помещения в том же туре оценки таких оснований не выявили.

Три объекта на учёте — разное фактическое использование

У каждого помещения был собственный кадастровый номер. При этом, по пояснениям клиента, котельные находились отдельно от основного помещения, в другой парадной на втором этаже. В каждой стоял котёл, обслуживающий основную площадь.

Для собственника это был единый хозяйственный комплекс. Но кадастровую стоимость определяли отдельно для каждого объекта. Поэтому следовало проверить и документы на все три помещения, и то, как их характеристики учли при оценке.

В чём состояла ошибка

Мы изучили сведения об объектах, техническую документацию и пояснения клиента, затем проверили расчёт кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2023 года.

Две котельные отнесли к оценочной группе нежилых помещений, пригодных для ведения предпринимательской деятельности. Их техническая функция не была корректно учтена при выборе группы. Именно здесь анализ выявил ошибку, способную повлиять на стоимость.

Это существенная деталь: запись «нежилое помещение» сама по себе ещё не объясняет, как объект используется. У помещения с инженерным оборудованием и у площади для самостоятельного ведения бизнеса разные характеристики. При проверке нужно установить, какие из них действительно вошли в расчёт.

Потенциал в рублях

В исследованной оценке суммарная кадастровая стоимость двух небольших помещений составляла около 7,9 млн рублей. По верхней границе прогноза после исправления ошибок она могла уменьшиться примерно до 1,3 млн рублей.

Суммы округлены и показывают верхнюю границу расчётного потенциала. Налоговый эффект рассчитан при ставке 1,5%, принятой в рабочем расчёте по объектам, за полный год владения всей площадью, без льгот и дополнительных коэффициентов. Это прогноз, а не уже полученная экономия или возврат налога.

Почему вывод для большого помещения оказался другим

Кадастровая стоимость основного помещения составляла около 133,3 млн рублей. Несмотря на значительно большую сумму, в проверенном расчёте 2023 года ошибок, позволяющих обосновать снижение стоимости, не обнаружили. Поэтому прогноз по двум котельным на него не распространяли.

Отдельно команда рассмотрела проект новой государственной кадастровой оценки 2025 года. В нём потенциал снижения был отмечен уже для всех трёх помещений, включая основное. Это другой расчёт с другой исходной базой: приведённые выше 6,6 млн рублей относятся только к двум котельным и оценке 2023 года.

Что получил клиент

28 октября 2025 года клиенту передали заключение с отдельными выводами по каждому помещению и двум турам оценки. Оно помогло определить, где есть основания для дальнейшей работы и какой финансовый эффект может дать исправление выявленной ошибки. Результатом этого этапа стали проверка и прогноз; фактическое снижение кадастровой стоимости в данном кейсе не заявляется.

Такая проверка полезна собственникам, у которых технические помещения — котельные и другие площади с инженерным оборудованием — учтены как самостоятельные объекты. Общий адрес ещё не означает, что у всех помещений одинаковые основания для снижения кадастровой стоимости.

Пришлите кадастровые номера и краткое описание использования помещений на contact@nalogika.pro, чтобы обсудить проверку вашей ситуации.

Иллюстрация: карандашная переработка фотографии Artem Svetlov, CC BY-SA 4.0.