Технопарк в Петербурге оценили как бизнес-центр: снизили стоимость на 125,3 млн ₽

В 2024 году собственник недвижимости в Санкт-Петербурге обратился из-за высокой кадастровой стоимости земли. При проверке здания технопарка на улице Швецова, 41 мы обнаружили другую проблему: его оценили как офисное, хотя большую часть площади занимали производство и склады. Добились пересчёта стоимости здания с 550,6 до 425,2 млн ₽.

С чего все началось

Изначально клиент пришёл с вопросом по земельному участку. Его не устраивали кадастровая стоимость земли и размер земельного налога.

Но в таких ситуациях важно не смотреть на объект изолированно. Земельный участок и здание на нём связаны между собой: фактическое использование здания может влиять на оценку и дальнейшую стратегию работы с налоговой нагрузкой.

Поэтому сначала мы разобрались со зданием. Это оказалось правильным ходом: именно в кадастровой стоимости здания была ошибка, которую можно было исправить без суда.

Где была ошибка

При определении кадастровой стоимости здание отнесли к группировке офисных зданий и бизнес-центров.

Формально объект мог восприниматься как бизнес-центр, но фактическое использование было другим. Лишь небольшая часть помещений использовалась под офисы, а основная площадь была занята производственно-складскими помещениями.

Это существенная ошибка. Офисное здание и технопарк с преимущественно производственно-складской функцией, это разные объекты с разной экономикой и разной кадастровой стоимостью.

Что мы сделали

Мы подготовили заявление в СПб ГБУ «Кадастровая оценка» об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости.

ГБУ запросило выезд на объект. Мы организовали осмотр, во время которого специалисты учреждения проверили фактическое использование помещений.

По итогам выезда специалисты ГБУ подтвердили распределение площадей внутри здания:

• Производственно-складская функция: 74,6%;
• Офисная функция: 14,5%;
• Торговая функция: 4,6%;
• Технические помещения и лестничные клетки: 6,3%.

Таким образом, фактическое использование здания было преимущественно производственно-складским, с включением офисных помещений.

Результат

ГБУ вынесло решение в пользу собственника и пересчитало кадастровую стоимость здания.

До исправления кадастровая стоимость составляла 550 564 403,75 ₽.

После исправления она снизилась до 425 233 076,41 ₽.

Общее снижение составило 125 331 327,34 ₽.

При ставке 1,5% снижение стоимости соответствует примерно 1,88 млн ₽ налога за полный год владения, без льгот. Фактический перерасчёт зависит от периода применения новой стоимости и условий налогообложения.

По земельному участку отдельного потенциала снижения не оказалось. Проверка здания дала самостоятельный результат — уменьшение его кадастровой стоимости на 125,3 млн ₽.

Ваше здание оценили как офисное, хотя в нём производство или склады? Пришлите кадастровый номер и сведения об использовании площадей на contact@nalogika.pro.

Проверка и снижение кадастровой стоимости.