Как здание технопарка снизило кадастровую стоимость на 125,3 млн ₽

В 2024 году к нам обратился собственник объекта в Санкт-Петербурге из-за высокой кадастровой стоимости земельного участка. Но перед работой с землёй мы решили проверить здание технопарка на ул. Швецова, д. 41, потому что его фактическое использование могло влиять на общую налоговую нагрузку. При кадастровой оценке здание было отнесено к офисным зданиям и бизнес-центрам, хотя по факту основная часть площадей использовалась под производственно-складскую функцию. После выезда ГБУ на объект кадастровая стоимость здания снизилась с 550 564 403,75 ₽ до 425 233 076,41 ₽, а экономия по налогу составила 1 879 969,91 ₽ в год.

С чего все началось

Изначально клиент пришёл с вопросом по земельному участку. Его не устраивали кадастровая стоимость земли и размер земельного налога.

Но в таких ситуациях важно не смотреть на объект изолированно. Земельный участок и здание на нём связаны между собой: фактическое использование здания может влиять на оценку и дальнейшую стратегию работы с налоговой нагрузкой.

Поэтому сначала мы разобрались со зданием. Это оказалось правильным ходом: именно в кадастровой стоимости здания была ошибка, которую можно было исправить без суда.

Где была ошибка

При определении кадастровой стоимости здание отнесли к группировке офисных зданий и бизнес-центров.

Формально объект мог восприниматься как бизнес-центр, но фактическое использование было другим. Лишь небольшая часть помещений использовалась под офисы, а основная площадь была занята производственно-складскими помещениями.

Это существенная ошибка. Офисное здание и технопарк с преимущественно производственно-складской функцией, это разные объекты с разной экономикой и разной кадастровой стоимостью.

Что мы сделали

Мы подготовили заявление в СПб ГБУ «Кадастровая оценка» об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости.

ГБУ не стало принимать позицию только по документам и запросило выезд на объект. Мы согласовали осмотр с клиентом, потому что скрывать было нечего: фактическое использование помещений можно было показать на месте.

По итогам выезда специалисты ГБУ подтвердили распределение площадей внутри здания:

• Производственно-складская функция: 74,6%;
• Офисная функция: 14,5%;
• Торговая функция: 4,6%;
• Технические помещения и лестничные клетки: 6,3%.

Таким образом, фактическое использование здания было преимущественно производственно-складским, с включением офисных помещений.

Результат

ГБУ вынесло решение в пользу собственника и пересчитало кадастровую стоимость здания.

До исправления кадастровая стоимость составляла 550 564 403,75 ₽.

После исправления она снизилась до 425 233 076,41 ₽.

Общее снижение составило 125 331 327,34 ₽.

При ставке налога 1,5% экономия клиента составила 1 879 969,91 ₽ в год.

По земельному участку отдельного потенциала для снижения в итоге не оказалось. Но проверка здания дала самостоятельный налоговый результат и снизила общую нагрузку собственника.

Кому полезен этот кейс

Этот кейс полезен собственникам технопарков, производственно-складских зданий, коммерческих корпусов и объектов смешанного использования.

Он особенно актуален для тех случаев, когда объект внешне или по отдельным признакам воспринимается как бизнес-центр, но фактически используется иначе: под производство, склады, мастерские, технические помещения или смешанные функции.

Также кейс важен для юристов, бухгалтеров и финансовых директоров, которые видят высокую кадастровую стоимость здания, но не понимают, где искать ошибку: в документах, в группировке, в фактическом использовании или в налоговой ставке.

Что важно учесть

Название объекта или вывеска сами по себе не определяют его кадастровую стоимость.

Если здание называют бизнес-центром, это ещё не значит, что при оценке его можно автоматически относить к офисным зданиям. Важно, как объект используется фактически и какие площади занимает каждая функция.

Выездной осмотр ГБУ в таких ситуациях может сыграть ключевую роль. Если документы и фактическое состояние объекта подтверждают позицию собственника, ошибку можно исправить без суда.

Вопросы по теме кейса

Можно ли снизить кадастровую стоимость здания без суда?

Да, если завышение связано с ошибкой в определении характеристик или фактического использования объекта. В этом кейсе вопрос удалось решить через ГБУ, без судебного спора.

Почему фактическое использование помещений влияет на кадастровую стоимость?

Потому что разные функции объекта имеют разную экономическую ценность. Офисы, торговля, склады и производство оцениваются по-разному. Если производственно-складское здание оценить как офисный объект, кадастровая стоимость может быть завышена.

Зачем ГБУ проводит выезд на объект?

Выезд помогает проверить, как объект используется фактически. В этом кейсе именно осмотр подтвердил, что основная часть здания используется под производственно-складскую функцию, а офисы занимают только 14,5% площадей.

Вывод

Кейс технопарка на ул. Швецова, д. 41 показывает, что кадастровую стоимость нужно проверять не только по документам, но и по фактическому использованию объекта.

Здание было отнесено к офисным зданиям и бизнес-центрам, хотя 74,6% площадей использовались под производственно-складскую функцию. После выезда ГБУ и исправления ошибки кадастровая стоимость снизилась на 125 331 327,34 ₽, а экономия по налогу составила 1 879 969,91 ₽ в год.

Если объект используется не так, как его оценили при ГКО, это может быть основанием для исправления кадастровой стоимости без суда.