Здание в Набережных Челнах: потенциал снижения и риск роста стоимости

Представитель собственника нежилого здания в Набережных Челнах, Республика Татарстан, обратился за проверкой кадастровой стоимости. Она составляла около 44,2 млн ₽. Нужно было понять, есть ли основания для снижения и стоит ли собственнику продолжать работу.

Анализ выявил ошибки с разным влиянием на расчёт. Потенциал снижения составлял примерно 4,9 млн ₽, но одновременно существовал риск увеличения стоимости на 1,3–3,1 млн ₽. Поэтому заключение должно было показать собственнику оба сценария.

Какие сведения проверили

Изучили выписки и технический паспорт здания, затем сопоставили характеристики объекта с данными кадастровой оценки.

Проверили характеристики объекта и их использование в кадастровой оценке. В заключении отметили две ошибки: в выборе оценочной подгруппы и в сведениях о материале стен.

Оценочная подгруппа определяет, с какими объектами сопоставляют здание при расчёте. Здесь его оценивали в подгруппе офисных объектов. Материал стен — отдельная характеристика, которая также влияет на стоимость. Ошибки по этим параметрам нельзя рассматривать изолированно: пересмотр исходных сведений может изменить расчёт в обе стороны.

Что означали выявленные ошибки в деньгах

Исходная кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2023 года составляла 44 214 716,13 ₽. В итоговом заключении от 27 мая 2025 года указали потенциал снижения до 11% и высокий риск пересмотра в сторону увеличения на 3–7%.

В рублях эти оценки дают следующие ориентиры:

Это отдельные сценарии из предварительной оценки. Складывать их или вычитать один из другого, чтобы получить обещанный итог, нельзя. Подтверждённого пересчёта стоимости на этом этапе ещё не было.

Как это могло отразиться на налоге

При условной ставке 1,2% возможное снижение соответствует примерно 58 тыс. ₽ налога за полный год, а неблагоприятный сценарий — дополнительным 16–37 тыс. ₽. Для решения о пересмотре нужно уточнить ставку и налоговый период собственника. Расчёт предполагает полное владение и отсутствие льгот.

Что передали собственнику для решения

Клиент получил письменное заключение с описанием ошибок и расчётом двух сценариев: возможного снижения и риска роста кадастровой стоимости.

Результат работы — оценка перспектив до начала пересмотра. Она позволила сопоставить возможное снижение налога, риск дополнительных начислений и расходы на сопровождение.

Этот случай показывает, почему обнаруженная ошибка сама по себе ещё не отвечает на вопрос, выгодно ли добиваться её исправления. Для решения нужны общий результат проверки и денежная оценка обоих сценариев.

Подробнее о работе с такими объектами — на странице снижения кадастровой стоимости. Пришлите кадастровый номер здания и кратко опишите задачу на contact@nalogika.pro.