Снижение КС перед продажей

Перед продажей коммерческой недвижимости важно проверить не только юридическую чистоту объекта, но и его налоговую нагрузку. Завышенная кадастровая стоимость может снижать интерес покупателя, ухудшать переговорную позицию продавца и создавать риск торга по цене.

Мы помогаем собственникам заранее проверить кадастровую стоимость, налог на имущество, земельный налог, ВРИ, перечни и другие параметры объекта. Если есть основания, сопровождаем снижение кадастровой стоимости до сделки.

Когда нужна услуга

Снижение кадастровой стоимости перед продажей стоит рассмотреть, если:

• объект готовится к продаже;
• покупатель уже задаёт вопросы о налоговой нагрузке;
• кадастровая стоимость выше рыночной;
• налог на имущество или земельный налог выглядит завышенным;
• объект включён в перечень недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости;
• участок или здание оценены по спорному ВРИ или назначению;
• объект сложно продать из-за высокой будущей налоговой нагрузки;
• продавец хочет заранее убрать налоговый риск из переговоров;
• объект проходит due diligence перед сделкой.

Почему это важно для сделки

Покупатель коммерческой недвижимости оценивает не только цену покупки. Его интересует, сколько объект будет стоить в дальнейшем: налоги, аренда, содержание, ограничения, риски проверок и будущие расходы.

Если кадастровая стоимость завышена, покупатель может:

• требовать скидку;
• закладывать будущие налоги в финансовую модель;
• дольше проводить проверку;
• отказаться от сделки;
• предложить менее выгодные условия.

Снижение кадастровой стоимости до сделки может сделать объект понятнее, ликвиднее и безопаснее для покупателя.

Что мы проверяем

Перед продажей объекта мы анализируем:

• кадастровую стоимость;
• налог на имущество;
• земельный налог;
• сведения ЕГРН;
• отчёт государственной кадастровой оценки;
• ВРИ земельного участка;
• назначение здания или помещения;
• включение объекта в региональный перечень;
• фактическое использование;
• обременения, ограничения и ЗОУИТ;
• технические документы;
• рыночные ориентиры;
• возможную экономию для будущего собственника;
• риски для продавца и покупателя.

Что мы делаем

1. Вы передаёте кадастровый номер объекта и базовые документы.
2. Мы проверяем текущую кадастровую стоимость и налоговую нагрузку.
3. Оцениваем, мешает ли кадастровая стоимость продаже или снижает цену объекта.
4. Ищем основания для снижения: ошибки ГКО, неверные характеристики, ВРИ, фактическое использование, обременения, рыночная стоимость.
5. Считаем потенциальную экономию для продавца или покупателя.
6. Выбираем стратегию: исправление ошибки, обращение в ГБУ, установление рыночной стоимости или судебное оспаривание.
7. Готовим документы, расчёты и правовую позицию.
8. Сопровождаем процедуру снижения и контролируем внесение результата в ЕГРН.
9. При необходимости готовим материалы для переговоров с покупателем.

Что получает клиент

Клиент получает понятный вывод:

• завышена ли кадастровая стоимость;
• как она влияет на сделку;
• какую налоговую нагрузку увидит покупатель;
• можно ли снизить стоимость до продажи;
• сколько может составить экономия;
• какие документы нужны;
• какой способ снижения подходит;
• как использовать результат в переговорах.

Если снижение возможно, объект становится более понятным для покупателя: ниже будущая налоговая нагрузка, меньше поводов для торга и меньше вопросов на due diligence.

Для кого эта услуга

Услуга подходит:

• собственникам коммерческой недвижимости;
• девелоперам;
• инвесторам;
• владельцам бизнес-центров, складов, торговых и производственных объектов;
• компаниям, продающим земельные участки;
• продавцам объектов с высокой кадастровой стоимостью;
• собственникам, которые готовят актив к продаже, залогу, передаче или реструктуризации.

Почему «Налогика»

Мы смотрим на объект глазами продавца, покупателя и налогового консультанта. Нас интересует не только формальное снижение кадастровой стоимости, а влияние этого снижения на сделку, цену, переговоры и будущую налоговую нагрузку.

В практике команды более 20 лет работы с налогами на недвижимость, 300+ объектов и 40+ регионов России.

Мы заранее считаем экономику. Если снижение кадастровой стоимости не повлияет на сделку или не окупит расходы, мы скажем об этом до запуска процедуры.

По части проектов возможна модель с гонораром успеха.

Важные риски

Снижение кадастровой стоимости перед продажей нужно планировать заранее. Если начать процедуру слишком поздно, результат может не успеть повлиять на сделку или переговоры.

Также важно понимать, что снижение КС не всегда автоматически увеличивает цену объекта. Иногда оно помогает защитить цену, снизить торг или убрать возражение покупателя. Поэтому сначала нужно оценить экономику и стратегию сделки.

Частые вопросы

Зачем снижать кадастровую стоимость перед продажей?

Чтобы снизить будущую налоговую нагрузку по объекту, убрать возражения покупателя и сделать объект понятнее для сделки.

Покупатель действительно смотрит на кадастровую стоимость?

Да, особенно если объект облагается налогом по кадастровой стоимости или речь идёт о крупной коммерческой недвижимости. Для покупателя это часть финансовой модели владения объектом.

Можно ли снизить кадастровую стоимость уже после продажи?

Иногда да, но это может быть менее удобно для продавца. Если снижение важно для переговоров и цены сделки, лучше проверить объект заранее.

Снижение КС увеличит цену продажи?

Не автоматически. Но оно может снизить налоговый риск для покупателя, уменьшить основания для торга и повысить ликвидность объекта.

Что делать, если сделка уже скоро?

Нужно быстро провести первичный анализ. Иногда можно подготовить позицию для переговоров, даже если сама процедура снижения займёт больше времени.

Какие документы нужны для старта?

Для первичной проверки достаточно кадастрового номера. Для глубокого анализа могут понадобиться выписка из ЕГРН, технические документы, договоры аренды, налоговые расчёты, сведения о фактическом использовании, документы об ограничениях и материалы по планируемой сделке.

С чего начать?

Нажмите «Рассчитать экономию» или «Получить консультацию». Проверим объект, налоговую нагрузку и покажем, может ли снижение кадастровой стоимости усилить вашу позицию перед продажей.