Снижение КС для сохранения УСН

Компании на УСН часто считают, что спецрежим полностью освобождает их от налогов на недвижимость. На практике это не всегда так. Если объект облагается по кадастровой стоимости, налог на имущество может сохраняться даже при УСН.

Отдельно нужно следить за лимитами применения УСН, в том числе по остаточной стоимости основных средств. Кадастровая стоимость не равна остаточной стоимости, но высокая стоимость недвижимости часто показывает, что объект нужно проверить глубже: по учёту, налогам, структуре владения и будущим рискам.

Мы помогаем компаниям на УСН снизить налоговую нагрузку по недвижимости и проверить, не создаёт ли объект риск для сохранения спецрежима.

Когда нужна услуга

Услуга нужна, если:

• компания применяет УСН и владеет коммерческой недвижимостью;
• объект облагается налогом на имущество по кадастровой стоимости;
• налог на имущество стал слишком высоким;
• объект включён в региональный Перечень по ст. 378.2 НК РФ;
• кадастровая стоимость объекта кажется завышенной;
• компания приближается к лимитам УСН по основным средствам или доходам;
• недвижимость используется в аренде, торговле, производстве, логистике или офисной деятельности;
• планируется покупка, продажа, ввод в эксплуатацию или передача объекта;
• нужно понять, сохраняет ли компания право на УСН;
• собственник хочет снизить налоги без искусственных схем.

Что важно понимать про УСН и кадастровую стоимость

Снижение кадастровой стоимости помогает уменьшить налог на имущество, если объект облагается по кадастровой стоимости. Также оно может влиять на арендные платежи или выкупную цену, если они завязаны на кадастр.

Но снижение КС само по себе не решает вопрос лимита УСН по основным средствам. Для сохранения УСН нужно отдельно проверять остаточную стоимость основных средств по данным учёта, налоговый режим, структуру активов, ввод объектов в эксплуатацию и другие условия применения спецрежима.

Поэтому правильная работа с недвижимостью на УСН состоит из двух блоков: снизить имущественную нагрузку там, где это возможно, и проверить, нет ли риска утраты УСН.

Что мы проверяем

Мы анализируем:

• кадастровую стоимость объекта;
• налог на имущество при УСН;
• включение объекта в региональный Перечень;
• налоговые ставки и льготы;
• сведения ЕГРН;
• ВРИ земельного участка;
• назначение здания или помещения;
• фактическое использование объекта;
• остаточную стоимость основных средств;
• бухгалтерский и налоговый учёт объекта;
• структуру владения недвижимостью;
• договоры аренды и пользования;
• планы по покупке, продаже, вводу или реконструкции объекта;
• риски утраты права на УСН.

Что мы делаем

1. Вы передаёте кадастровый номер объекта и сведения о компании.
2. Мы проверяем, облагается ли объект налогом на имущество по кадастровой стоимости.
3. Анализируем кадастровую стоимость, перечни, ставки, льготы и налоговую нагрузку.
4. Проверяем, есть ли основания для снижения КС.
5. Отдельно анализируем лимиты и риски применения УСН.
6. Считаем возможную экономию и последствия для налоговой модели.
7. Формируем стратегию: снижение КС, исключение из Перечня, изменение ВРИ, проверка структуры владения или корректировка учёта.
8. Готовим документы, расчёты и правовую позицию.
9. Сопровождаем выбранные процедуры и проверяем результат.

Что получает клиент

Клиент получает понятный вывод:

• платит ли компания налог на имущество при УСН законно и в правильном размере;
• есть ли основания снизить кадастровую стоимость;
• можно ли исключить объект из Перечня;
• есть ли риск утраты права на УСН;
• как недвижимость влияет на налоговую модель компании;
• какую экономию можно получить;
• какие действия безопасны;
• какие решения могут создать налоговые претензии.

Для кого эта услуга

Услуга подходит:

• компаниям на УСН, владеющим коммерческой недвижимостью;
• собственникам торговых, офисных, складских и производственных объектов;
• арендодателям на УСН;
• компаниям, которые покупают или вводят новый объект;
• бизнесу, который приближается к лимитам УСН;
• группам компаний, где недвижимость распределена между разными лицами;
• предпринимателям, которые хотят сохранить спецрежим и снизить имущественные налоги.

Почему «Налогика»

Мы работаем с налогами на недвижимость и кадастровой стоимостью более 20 лет. В практике команды 300+ объектов недвижимости и 40+ регионов России.

Мы не смешиваем разные налоговые механизмы в одну кучу. Отдельно проверяем кадастровую стоимость и имущественные налоги, отдельно: лимиты УСН, учёт основных средств, структуру владения и налоговые риски.

Если снижение кадастровой стоимости поможет снизить платежи, покажем экономику. Если проблема не в кадастре, а в структуре владения или учёте основных средств, скажем прямо и предложим другой путь.

По части проектов возможна модель с гонораром успеха.

Важные риски

Главный риск: считать, что снижение кадастровой стоимости автоматически сохраняет УСН. Это не так. Для сохранения УСН важны лимиты и условия применения спецрежима, в том числе показатели по основным средствам и доходам.

Второй риск: пытаться искусственно вывести недвижимость из компании без деловой цели. Такая реструктуризация может вызвать вопросы налоговых органов. Поэтому любые действия с недвижимостью должны быть экономически обоснованными, документально подтверждёнными и безопасными.

Частые вопросы

Снижение кадастровой стоимости помогает сохранить УСН?

Не напрямую. Снижение КС может уменьшить налог на имущество, если объект облагается по кадастровой стоимости. Но право на УСН зависит от других условий, включая лимиты и остаточную стоимость основных средств. Поэтому нужно проверять оба блока.

Компания на УСН платит налог на имущество?

Да, по некоторым объектам. Если налоговая база по объекту определяется как кадастровая стоимость, налог на имущество может уплачиваться даже при УСН.

Кадастровая стоимость учитывается в лимите основных средств для УСН?

Как правило, лимит по основным средствам связан с остаточной стоимостью по данным бухгалтерского учёта, а не с кадастровой стоимостью. Но высокая кадастровая стоимость объекта может быть поводом проверить учёт и налоговые риски.

Что делать, если объект включён в Перечень?

Нужно проверить законность включения. Если объект не соответствует критериям, можно рассматривать исключение из Перечня и снижение налоговой нагрузки.

Можно ли снизить налог на имущество при УСН?

Да, если есть основания: снижение кадастровой стоимости, исключение из Перечня, применение льготы, корректная ставка или другой законный механизм.

Можно ли перевести недвижимость на другое лицо, чтобы сохранить УСН?

Иногда реструктуризация владения возможна, но её нужно анализировать очень аккуратно. Важны деловая цель, рыночность условий, налоговые последствия и риски претензий.

Какие документы нужны для старта?

Для первичной проверки нужны кадастровый номер объекта, сведения о собственнике, налоговый режим, данные по текущим налогам и информация об учёте объекта. Для глубокого анализа могут понадобиться выписки из ЕГРН, бухгалтерские данные, договоры аренды, налоговые расчёты, документы по перечню и структура владения.

С чего начать?

Нажмите «Рассчитать экономию» или «Получить консультацию». Проверим объект, налог на имущество при УСН, кадастровую стоимость и риски утраты спецрежима.