Владельцы БЦ и ТЦ Петербурга оспаривают кадастровую стоимость

На фоне роста кадастровой стоимости коммерческой недвижимости в Петербурге собственники БЦ и ТЦ массово идут в комиссии и суды. Управляющий партнёр компании «Налогика» Дмитрий Желнин прокомментировал для «Делового Петербурга» причины этой тенденции и её последствия для рынка.

Повышение кадастровой стоимости автоматически увеличивает налог на имущество. Для крупных объектов разница исчисляется миллионами рублей в год. В условиях снижения заполняемости и давления на арендные ставки это становится критичным.

Коротко:

• кадастровая стоимость в ряде случаев не отражает реальную рыночную ситуацию;
• нагрузка растёт независимо от финансового результата объекта;
• собственники активнее используют механизм пересмотра;
• без качественной подготовки спор становится формальностью.

Что изменилось?

Во-первых, собственники стали считать деньги. Если раньше многие мирились с завышенной оценкой, то сейчас налог закладывается в финансовую модель проекта. При снижении маржинальности даже 10–15% отклонения по кадастровой стоимости влияет на окупаемость.

Во-вторых, усилилась роль предварительного анализа. Перед подачей заявления важно оценить перспективу: проверить характеристики объекта в ЕГРН, корректность вида разрешённого использования, сопоставимость с аналогами и методику массовой оценки.

Риски для бизнеса очевидны. Ошибки в отчёте оценщика, формальный подход к доказательствам или процессуальные просчёты приводят к отказу. В результате собственник теряет время и продолжает платить налог по завышенной базе.

Что стоит проверить:

• соответствует ли ВРИ фактическому использованию;
• нет ли технических ошибок в площади и характеристиках;
• как объект позиционируется в модели массовой оценки;
• есть ли судебная практика по аналогичным объектам.

Практический вывод: оспаривание кадастровой стоимости — это инструмент управления налоговой нагрузкой, а не разовая процедура. При грамотной стратегии экономия может быть долгосрочной и существенной для финансовой устойчивости объекта.