Как снизили кадастровую стоимость здания с 254 млн до 84 млн ₽

Собственник коммерческого здания в Санкт-Петербурге обратился к нам из-за завышенной кадастровой стоимости. Объект был оценён в 254 068 169,54 ₽, и такая стоимость давала налоговую нагрузку более 3,8 млн ₽ в год. Мы подали заявление об исправлении ошибок в ГБУ и добились пересчёта без суда примерно за месяц. В результате кадастровая стоимость снизилась до 84 112 115,04 ₽, а экономия по налогу составила 2 549 340,82 ₽ в год.

Часть деталей не раскрываем из-за NDA.

С чего все началось

Клиент владеет коммерческим зданием в Санкт-Петербурге.

При проверке кадастровой стоимости стало понятно, что объект оценён существенно выше, чем должен был быть с учётом его реальных характеристик.

Ситуация была чувствительной для бизнеса: при ставке налога 1,5% кадастровая стоимость 254 068 169,54 ₽ давала ежегодный налог около 3 811 022,54 ₽.

Где была ошибка

Ошибки были связаны не с одной мелкой неточностью, а сразу с несколькими параметрами, которые напрямую влияли на итоговую кадастровую стоимость.

При определении стоимости были неверно учтены класс конструктивной системы, реконструкция 1973 года, физический износ и техническое состояние здания.

Именно такие параметры часто выглядят «техническими», но в налогах дают очень конкретный финансовый результат. Если объект попадает в более дорогую конструктивную группу или его износ не учитывается корректно, кадастровая стоимость может вырасти на десятки и сотни миллионов рублей.

Что мы сделали

Мы проанализировали документы по зданию и проверили, какие характеристики были использованы при определении кадастровой стоимости.

После этого подготовили заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, и направили его в ГБУ.

В заявлении обосновали, что для пересчёта нужно изменить класс конструктивной системы с КС-1 на КС-6, учесть реконструкцию 1973 года и корректно применить данные о физическом износе и техническом состоянии здания.

До суда дело не дошло. Ошибки были рассмотрены и исправлены в досудебном порядке.

Результат

ГБУ приняло решение о пересчёте кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость коммерческого здания снизилась с 254 068 169,54 ₽ до 84 112 115,04 ₽.

Общее снижение составило 169 956 054,50 ₽.

При ставке налога 1,5% налоговая нагрузка до пересчёта составляла 3 811 022,54 ₽ в год. После пересчёта она снизилась до 1 261 681,73 ₽ в год.

Экономия клиента составила 2 549 340,82 ₽ в год.

Весь процесс занял около месяца. Для спора о кадастровой стоимости это быстрый результат, особенно с учётом того, что его удалось получить без судебного разбирательства.

Кому полезен этот кейс

Этот кейс полезен собственникам коммерческих зданий в Санкт-Петербурге и других регионах.

Он особенно актуален для владельцев старых зданий, торгово-складских объектов, производственных корпусов и объектов, по которым в технических документах есть данные о реконструкции, износе или особенностях конструкций.

Также кейс важен для CFO, главных бухгалтеров и юристов, которые видят высокую налоговую нагрузку, но не понимают, есть ли основания идти через исправление ошибки, а не через рыночный отчёт или суд.

Что важно учесть

При проверке кадастровой стоимости здания нельзя смотреть только на итоговую сумму. Нужно разбираться, какие характеристики легли в расчёт.

В похожих ситуациях стоит проверить:

• Какой класс конструктивной системы использован;
• Учтены ли реконструкция или капитальный ремонт;
• Как определён физический износ;
• Как учтено техническое состояние здания;
• Соответствует ли расчёт данным технических документов.

Если ошибка подтверждается документами, путь через исправление ошибки может быть быстрее и дешевле судебного спора.

Вопросы по теме кейса

Можно ли снизить кадастровую стоимость здания без суда?

Да, если завышение связано с ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости. В этом кейсе вопрос удалось решить через ГБУ примерно за месяц.

Почему класс конструктивной системы влияет на кадастровую стоимость?

Класс конструктивной системы связан с типом конструкций здания и сроком его экономической жизни. Если класс определён неверно, расчёт может исходить из неправильных параметров и завышать стоимость объекта.

Зачем учитывать физический износ здания?

Физический износ показывает, в каком состоянии находится объект. Если износ не учтён или учтён неверно, здание может быть оценено как более качественное и дорогое, чем оно есть на самом деле.

Вывод

Этот кейс показывает, что исправление ошибок кадастровой оценки может дать быстрый и крупный налоговый результат.

По коммерческому зданию в Санкт-Петербурге кадастровая стоимость снизилась почти в три раза: с 254 068 169,54 ₽ до 84 112 115,04 ₽. Экономия по налогу составила 2 549 340,82 ₽ в год.

Если кадастровая стоимость здания выглядит завышенной, первый шаг: проверить не только рыночный уровень, но и технические параметры, которые использовались при расчёте. Иногда именно там находится ошибка, которую можно исправить без суда.