«Толстой Сквер» в Петербурге: снизили проектную стоимость на 1,276 млрд ₽

В 2023 году мы проверили проект государственной кадастровой оценки помещений БЦ «Толстой Сквер» в Санкт-Петербурге. В расчётах неверно учли функциональное использование и расположение по этажам. Наши замечания приняли до утверждения итогов: кадастровая стоимость уменьшилась на 1,276 млрд ₽ относительно проекта оценки. Новые результаты применялись с 2024 года.

С чего все началось

Владельцы помещений в БЦ «Толстой Сквер» уже работали с нами раньше и обратились повторно перед применением новых результатов кадастровой оценки.

Задача была понятной: проверить расчёты по помещениям и не допустить необоснованного роста налога на имущество с 2024 года.

В таких ситуациях важно не ждать утверждения итогов оценки. Чем раньше собственник проверяет предварительный отчёт, тем выше шанс исправить ошибку без суда.

Где была ошибка

Основные ошибки касались двух вещей: функционального использования помещений и их расположения по этажам.

При расчёте кадастровой стоимости часть помещений была оценена так, будто они имеют более дорогой функционал. Кроме того, в расчётах фактически использовалось предположение, что все помещения находятся на первом этаже.

Для бизнес-центра это критично. Первый этаж обычно оценивается дороже, потому что у него выше коммерческий потенциал: трафик, доступность, витринность, связь с улицей. Если такой подход применить ко всем помещениям, стоимость может вырасти существенно и без реальных оснований.

Что мы сделали

Мы проверили предварительные расчёты кадастровой стоимости помещений и подготовили замечания к предварительному отчёту ГКО.

В замечаниях указали, что при оценке были неверно учтены характеристики помещений. Отдельный акцент сделали на функциональном использовании и расположении по этажам.

Задача была не просто написать, что стоимость завышена. Нужно было показать, где именно в расчёте возникла ошибка и почему она влияет на налоговую базу.

Результат

Замечания были учтены до утверждения итогов государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость помещений БЦ «Толстой Сквер» была снижена на 1 276 000 000 ₽.

Для результатов оценки, применяемых с 2024 года, заявленный годовой налоговый ориентир составлял около 19 млн ₽. Он относится к сравнению с первоначальным проектом оценки, а не к возврату уже уплаченного налога.

Пришлите перечень помещений и кадастровые номера на contact@nalogika.pro. Обсудим проверку проекта оценки и подготовку замечаний.

Сопровождение государственной кадастровой оценки.

Другой кейс по теме: «Автополе» в Ленинградской области: исправили оценку земли до утверждения.