Как БЦ «Толстой Сквер» снизил кадастровую стоимость помещений на 1,276 млрд ₽

В 2023 году БЦ «Толстой Сквер» в Санкт-Петербурге столкнулся с завышением кадастровой стоимости помещений после государственной кадастровой оценки. Проблема была в том, что при расчёте неверно определили функциональное использование помещений и фактически исходили из того, что все они расположены на первом этаже. Мы подготовили замечания к предварительному отчёту ГКО, и результат уже применялся для расчёта налога с 2024 года. Кадастровая стоимость помещений была снижена на 1 276 000 000 ₽, а экономия по налогу составила 19 000 000 ₽ в год.

С чего все началось

Владельцы помещений в БЦ «Толстой Сквер» уже работали с нами раньше и обратились повторно перед применением новых результатов кадастровой оценки.

Задача была понятной: проверить расчёты по помещениям и не допустить необоснованного роста налога на имущество с 2024 года.

В таких ситуациях важно не ждать утверждения итогов оценки. Чем раньше собственник проверяет предварительный отчёт, тем выше шанс исправить ошибку без суда.

Где была ошибка

Основные ошибки касались двух вещей: функционального использования помещений и их расположения по этажам.

При расчёте кадастровой стоимости часть помещений была оценена так, будто они имеют более дорогой функционал. Кроме того, в расчётах фактически использовалось предположение, что все помещения находятся на первом этаже.

Для бизнес-центра это критично. Первый этаж обычно оценивается дороже, потому что у него выше коммерческий потенциал: трафик, доступность, витринность, связь с улицей. Если такой подход применить ко всем помещениям, стоимость может вырасти существенно и без реальных оснований.

Что мы сделали

Мы проверили предварительные расчёты кадастровой стоимости помещений и подготовили замечания к предварительному отчёту ГКО.

В замечаниях указали, что при оценке были неверно учтены характеристики помещений. Отдельный акцент сделали на функциональном использовании и расположении по этажам.

Задача была не просто написать, что стоимость завышена. Нужно было показать, где именно в расчёте возникла ошибка и почему она влияет на налоговую базу.

Результат

Замечания были учтены до утверждения итогов государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость помещений БЦ «Толстой Сквер» была снижена на 1 276 000 000 ₽.

Налоговый эффект составил 19 000 000 ₽ экономии в год. Этот результат уже применялся для расчёта налога с 2024 года.

Сейчас клиент продолжает с нами работу по другому объекту. Подробности по нему пока не раскрываем.

Кому полезен этот кейс

Этот кейс полезен собственникам и управляющим компаниям бизнес-центров, где налог на имущество зависит от кадастровой стоимости помещений.

Также он важен для CFO, главных бухгалтеров и юристов, которые сопровождают коммерческую недвижимость и хотят заранее понять, где в расчётах ГКО может быть ошибка.

Отдельно кейс актуален для собственников помещений в крупных зданиях: если оценщик неверно определил этажность, функционал или коммерческую роль помещений, налоговая нагрузка может вырасти без объективной причины.

Что важно учесть

Главный вывод: предварительный отчёт ГКО нужно проверять до утверждения результатов.

Если дождаться итоговой кадастровой стоимости, путь становится сложнее. Иногда всё ещё можно идти через исправление ошибки или суд, но это дольше и дороже.

В похожих ситуациях стоит проверить:

• как определено функциональное использование помещений;
• правильно ли учтён этаж;
• не применили ли к разным помещениям один и тот же дорогой сценарий;
• соответствуют ли расчёты фактическим характеристикам объекта.

Для бизнес-центров такие ошибки особенно чувствительны, потому что даже небольшая неточность в модели может дать крупную сумму налога.

Вопросы по теме кейса

Можно ли снизить кадастровую стоимость помещений без суда?

Да, если ошибка выявлена на этапе предварительного отчёта ГКО. В этом случае собственник может подать замечания и попытаться исправить расчёт до утверждения итоговой кадастровой стоимости.

Почему этаж помещения влияет на кадастровую стоимость?

Потому что помещения на разных этажах могут иметь разный коммерческий потенциал. Первый этаж часто оценивается выше из-за доступности, трафика и возможности использовать помещение под более доходные функции.

Что делать собственнику после публикации предварительного отчёта ГКО?

Нужно проверить характеристики объекта, функциональное использование, этажность, площадь, группу объекта и расчётные подходы. Если есть ошибка, важно подготовить замечания в установленный срок.

Вывод

Кейс БЦ «Толстой Сквер» показывает, что сопровождение ГКО может дать крупный налоговый эффект ещё до суда. В этой ситуации ошибка была выявлена на предварительном этапе, поэтому её удалось исправить до применения новой кадастровой стоимости.

Для собственников бизнес-центров и коммерческих помещений это хороший пример: проверка предварительного отчёта ГКО может сэкономить десятки миллионов рублей в год.

Если у вас есть коммерческая недвижимость и новая кадастровая стоимость вызывает вопросы, разумный первый шаг: проверить расчёты до того, как ошибка попадёт в налоговую базу.