Ставка 2% вместо 2,2%? Новый аргумент для владельцев недвижимости в Петербурге

В Санкт-Петербурге продолжается дискуссия вокруг ставок налога на имущество для коммерческой недвижимости. Поводом стало письмо Минфина, которое напомнило: Налоговый кодекс устанавливает предельные ставки, а конкретный размер должен определяться законом субъекта РФ.

Для собственников торговых центров, офисов и других объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, вопрос совсем не академический. При стоимости объекта в несколько миллиардов рублей даже разница в 0,2 процентного пункта может означать миллионы рублей ежегодной экономии.

Коротко

• Минфин подтвердил право регионов устанавливать дифференцированные ставки налога на имущество.
• В Петербурге с 2026 года действует шкала 2%, 2,2% и 2,5% в зависимости от стоимости объекта.
• Появился аргумент для проверки корректности применения ставки 2,2% к отдельным объектам.
• Автоматического перерасчёта ожидать не стоит, но основания для анализа есть.

Что произошло

До 2026 года административно-деловые, торговые и офисные центры в Санкт-Петербурге платили налог по ставке 1,5%. Затем льгота была отменена, и город перешёл на новую систему ставок: 2% для объектов стоимостью до 300 млн рублей, 2,2% для объектов от 300 млн до 10 млрд рублей и 2,5% для объектов стоимостью свыше 10 млрд рублей.

Тем временем Минфин выпустил разъяснение, в котором указал, что Налоговый кодекс устанавливает предельные размеры ставок: 2% для объектов стоимостью до 300 млн рублей и 2,5% для более дорогой недвижимости. При этом регионы вправе вводить дифференциацию в зависимости от вида объектов.

Именно этот документ и стал поводом для новой волны обсуждений.

В чём заключается спор

Как отметил Дмитрий Желнин, письмо Минфина не меняет закон Санкт-Петербурга и само по себе не создаёт новую налоговую ставку. Однако оно обращает внимание на важный нюанс: конкретный размер ставки должен быть прямо установлен региональным законом.

По мнению Дмитрия, возникает вопрос: можно ли применять общую ставку 2,2% к торговым и офисным объектам, если для них отдельная ставка на 2026 год прямо не установлена региональным законодательством. Именно здесь у налогоплательщиков может появиться дополнительный аргумент для анализа начислений и возможной защиты своей позиции.

Перевод на человеческий язык: речь пока не о готовой льготе, а о юридическом аргументе, который может оказаться полезным при проверке расчётов.

Сколько это может стоить бизнесу

Для крупных объектов разница выглядит ощутимо. По оценке Дмитрия Желнина, при кадастровой стоимости недвижимости 5 млрд рублей разница между ставками может достигать около 10 млн рублей в год.

Поэтому владельцам коммерческой недвижимости имеет смысл проверить:

• какую ставку применяет налоговый орган;
• на каком основании она применяется;
• есть ли особенности объекта, влияющие на налогообложение;
• существуют ли дополнительные возможности снижения налоговой нагрузки.

Практика показывает, что вопросы налогов на недвижимость редко ограничиваются только ставкой. Часто существенная экономия достигается через снижение кадастровой стоимости, исправление ошибок оценки или корректировку налоговой базы. В ряде проектов экономия клиентов исчислялась миллионами рублей в год.

Что делать собственникам недвижимости

Пока рано говорить о сформированной судебной практике или гарантированном перерасчёте налога. Даже авторы обсуждения подчёркивают, что письмо Минфина не отменяет действующий региональный закон.

Но это хороший повод провести аудит налоговой нагрузки по объектам недвижимости. Особенно если речь идёт о торговых центрах, бизнес-центрах, крупных помещениях под общепит или иные объекты, налог по которым рассчитывается от кадастровой стоимости.

Сложное — просто, когда знаешь, как. Иногда один анализ начислений позволяет найти основания для экономии, которые остаются незамеченными годами.

Если хотите понять, есть ли потенциал снижения налоговой нагрузки по вашему объекту, начните с проверки ставок и кадастровой стоимости. Именно с этого обычно начинается работа над экономией.