Ошибка в расчёте: снизили кадастровую стоимость помещения в Петербурге на 210 млн ₽

В 2026 году мы проверили кадастровую стоимость крупного нежилого помещения в центре Санкт-Петербурга. В модели государственной кадастровой оценки обнаружили техническую ошибку в факторе «Влияние локальных центров». После обращения в СПб ГБУ «Кадастровая оценка» стоимость снизилась с 1 007 до 797 млн ₽. Судебный спор не потребовался. От заключения договора до внесения новой стоимости в ЕГРН прошло полтора месяца. Проект завершён в июне 2026 года.

По соглашению о неразглашении мы не публикуем сведения, позволяющие определить объект. Денежные суммы, проценты и значения факторов округлены.

С чего все началось

Собственник крупного нежилого помещения обратился за проверкой кадастровой стоимости после утверждения результатов ГКО.

Для такого объекта даже небольшая ошибка в модели может иметь серьёзный финансовый эффект. Поэтому мы проверяли не только итоговую сумму, но и параметры, которые использовались для её расчёта.

Особое внимание привлёк фактор «Влияние локальных центров».

Где была ошибка

Этот фактор отражает влияние на стоимость близости к метро, железнодорожным станциям, деловым центрам и другим важным объектам городской инфраструктуры.

Для проверяемого помещения значение фактора составляло 4,0.

При этом для помещения, расположенного в здании станции метро «Адмиралтейская», значение было ниже: 3,3.

Получилась нелогичная ситуация: объект, расположенный дальше от метро, получил более сильное влияние локального центра, чем объект, находящийся непосредственно у станции.

После подачи заявления ГБУ установило, что в файле параметров модели была допущена опечатка. Она повлияла на расчёт фактора «Влияние локальных центров».

Что мы сделали

Мы сопоставили параметры модели по проверяемому помещению и сопоставимым объектам рядом со станцией метро «Адмиралтейская».

После этого подготовили заявление об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости.

Позиция строилась не на общем утверждении, что стоимость завышена. Мы показали конкретное противоречие в значениях фактора и указали на ошибку в параметрах модели.

Рыночный отчёт не потребовался. В суд идти тоже не пришлось.

Результат

СПб ГБУ «Кадастровая оценка» признало техническую ошибку и пересчитало стоимость помещения.

Пересчёт помог и другим собственникам

ГБУ установило, что ошибка затрагивает и другие однотипные помещения, на стоимость которых влияет тот же локальный центр. Их кадастровую стоимость также пересчитали. У нас есть реестр этих помещений, но мы осознанно его не публикуем.

С собственниками этих помещений у нас не было договоров. Мы не разыскиваем их по кадастровым номерам, чтобы требовать оплату за полученный результат. Работа выполнялась для нашего клиента, а исправление общей ошибки помогло и другим собственникам. Считаем это нашим вкладом в справедливую кадастровую оценку.

Пришлите кадастровый номер помещения на contact@nalogika.pro. Проверим характеристики объекта и параметры расчётной модели.

Проверка и снижение кадастровой стоимости.