Налогообложение единых недвижимых комплексов: экспертное заключение

Осенью 2025 года консалтинговая компания обратилась в «Налогику» за экспертным заключением по законопроекту № 1026190-8. Ей требовалось понять, как предлагаемые изменения налогообложения единых недвижимых комплексов (ЕНК) могут повлиять на собственников недвижимости.

Какой вопрос требовал анализа

Задача касалась различий в налогообложении самостоятельных зданий и объектов, объединённых в ЕНК. Мы проверяли, при каких условиях предлагаемые поправки могли привести к определению налоговой базы по кадастровой стоимости комплекса.

Что мы сделали

Сопоставили действовавшее на момент поручения регулирование со статьёй 378.2 Налогового кодекса в предлагаемой редакции. Разобрали последствия для правообладателей и позицию Росреестра о неделимости ЕНК и возможности выделения объектов из его состава.

Отдельно рассмотрели вопрос о комплексе, в составе которого есть здание с признаками торгового или административно-делового центра. Для клиента было важно понять, как такая характеристика может повлиять на налогообложение всего комплекса.

Результат работы

Клиент получил письменное экспертное заключение с правовой оценкой поправок, выводами о возможных налоговых последствиях и рекомендациями для собственников. Документ предназначался для дальнейшей аналитической работы и подготовки позиции по предлагаемому регулированию.

Что изменилось после подготовки заключения

Федеральный закон от 28 ноября 2025 года № 425-ФЗ принят. Как разъяснила ФНС 4 декабря 2025 года, с налогового периода 2026 года предусмотрены основания для включения ЕНК в региональные перечни торгово-офисной недвижимости с кадастровой налоговой базой.

Это не означает одинакового изменения налога для любого комплекса. Для конкретного ЕНК необходимо проверить основания включения в перечень, применимые региональные правила и данные налогового расчёта.

История выше описывает анализ законопроекта осенью 2025 года.

Нужно оценить последствия изменения законодательства для вашей недвижимости? Пришлите описание задачи на contact@nalogika.pro. Подробнее — отраслевая аналитика и обзоры.