Экспертное заключение по законопроекту № 1026190-8 о налогообложении ЕНК

К нам обратилась консалтинговая компания с запросом подготовить экспертное заключение по законопроекту № 1026190-8. Документ вводил изменения в порядок налогообложения единых недвижимых комплексов (ЕНК) и может существенно повлиять на налоговую нагрузку собственников недвижимости. Клиенту была нужна объективная юридическая позиция: как именно изменится регулирование и какие последствия это создаст для бизнеса. Часть деталей не раскрываем из-за NDA.

С чего все началось

Осенью 2025 года в Государственной думе рассматривался законопроект № 1026190-8. Он касается изменений в Налоговый кодекс и вводит новые правила налогообложения единых недвижимых комплексов.

Проблема заключалась в том, что ЕНК прямо не упоминаются в статье 378.2 НК РФ среди объектов, налог по которым рассчитывается по кадастровой стоимости. На практике это создало ситуацию, когда отдельные здания могли облагаться налогом по кадастру, а те же объекты, объединенные в единый комплекс, — по остаточной балансовой стоимости.

Из-за этого возникла правовая неопределенность и разница в налоговой нагрузке между схожими объектами.

Суть законопроекта

Существующая модель регулирования фактически допускала разрыв в налогообложении. Если коммерческое здание существовало как самостоятельный объект, налог считался по кадастровой стоимости. Но если это же здание входило в состав единого недвижимого комплекса, налоговая база могла определяться по балансовой стоимости.

Это создавало перекос:

• одинаковые по сути объекты облагались налогом по разным правилам

• возникали возможности для налоговой оптимизации через оформление имущества как ЕНК

Поправки в законопроекте как раз направлены на устранение этой ситуации.

Что мы сделали

Мы подготовили экспертное заключение по законопроекту и разобрали его по нескольким блокам.

1. Проанализировали действующее правовое регулирование налога на имущество организаций.

2. Изучили предложенные поправки в статью 378.2 НК РФ.

3. Оценили налоговые последствия для собственников единых недвижимых комплексов.

4. Отдельно рассмотрели правовую позицию Росреестра о неделимости ЕНК и невозможности выделения объектов из комплекса.

5. Сформулировали выводы и рекомендации для правообладателей недвижимости.

Ключевая идея поправок — если в составе ЕНК есть хотя бы одно здание, которое соответствует признакам торгового или административно-делового центра, весь комплекс может быть признан объектом налогообложения по кадастровой стоимости.

Результат

Клиент получил структурированное экспертное заключение, которое включает:

• анализ действующего регулирования

• разбор содержания законопроекта

• оценку налоговых последствий для бизнеса

• правовые выводы и рекомендации

Документ можно использовать в аналитических материалах, деловой переписке или при подготовке обращений в органы власти.

Что важно учесть

Поправки к законодательству о налогообложении ЕНК имеют несколько практических последствий.

Во-первых, увеличивается налоговая база: вместо остаточной стоимости объектов будет применяться кадастровая стоимость, приближенная к рыночной.

Во-вторых, налоговый режим может распространиться на весь комплекс, даже если только часть зданий используется под офисы или торговлю.

И наконец, возрастает значение корректности кадастровой оценки: при завышенной стоимости налоговая нагрузка может существенно увеличиться.

Вывод

Этот проект показал, что даже точечные изменения в Налоговом кодексе могут заметно повлиять на владельцев недвижимости. Анализ законопроектов позволяет заранее понять риски и подготовить стратегию работы с активами.

Если у вас есть объекты недвижимости или имущественные комплексы, полезно периодически проводить отраслевую аналитику и оценивать будущие налоговые последствия.

Подробнее о таких проектах — в услуге «Отраслевая аналитика и обзоры».