Снизили кадастровую стоимость Дома купца Злобина на 96%

В 2024 году мы работали с Домом купца Злобина в Санкт-Петербурге. Девелопер выкупил расселённый аварийный дом для реконструкции, но при кадастровой оценке здание и 30 помещений внутри него были оценены так, будто это обычная качественная недвижимость. Мы пошли через исправление ошибок в ГБУ и доказали, что при расчёте не учли аварийное состояние объекта. В результате суммарная кадастровая стоимость снизилась с 497 876 885,32 ₽ до 19 767 301,70 ₽, а налоговая экономия составила 7 171 643,75 ₽ в год.

С чего все началось

Дом купца Злобина, это историческое здание в Санкт-Петербурге. Девелопер приобрёл расселённый дом для дальнейшей реконструкции.

На момент работы объект находился в аварийном состоянии. При этом кадастровая стоимость здания и 30 помещений внутри него была определена так, будто аварийность объекта не имеет значения.

Для девелопера это создавало очевидную проблему: объект ещё требует восстановления, но налоговая база уже сформирована как по недвижимости совершенно другого качества.

Где была ошибка

Главная ошибка была в том, что при кадастровой оценке не учли аварийное состояние здания.

В расчёте объект фактически был оценён как существенно более качественная недвижимость. Но это не соответствовало его реальному состоянию: дом был расселён, требовал реконструкции, а его техническое состояние влияло на стоимость напрямую.

Для таких объектов это принципиально. Старое или аварийное здание нельзя оценивать так же, как готовый к использованию объект, особенно если внутри есть десятки помещений, каждое из которых тоже становится самостоятельной налоговой базой.

Что мы сделали

Мы собрали и подготовили документы, подтверждающие реальное состояние здания и помещений.

В работе использовали фотографии, технические материалы, документы БТИ и технического учёта, а также информацию от органов власти об аварийности объекта.

Дальше подготовили заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, и обосновали позицию перед ГБУ.

В суд идти не пришлось. Вопрос удалось решить в досудебном порядке.

Результат

Суммарная кадастровая стоимость здания и 30 помещений до исправления составляла 497 876 885,32 ₽.

После исправления ошибок кадастровая стоимость была снижена до 19 767 301,70 ₽.

Снижение составило 478 109 583,62 ₽, или примерно 96,03%.

Налоговая нагрузка до исправления составляла 7 468 153,28 ₽ в год. После исправления она снизилась до 296 509,53 ₽ в год.

Экономия клиента составила 7 171 643,75 ₽ в год.

Это рекордное снижение кадастровой стоимости в нашей практике.

Кому полезен этот кейс

Этот кейс полезен девелоперам, которые покупают старые, расселённые или аварийные здания под реконструкцию.

Он также важен для собственников объектов культурного наследия, исторических зданий, зданий с высоким физическим износом и помещений внутри таких объектов.

Отдельно кейс актуален для CFO, главных бухгалтеров и юристов девелоперских компаний: если объект требует серьёзных вложений в восстановление, его кадастровую стоимость нужно проверять особенно внимательно.

Что важно учесть

Аварийное состояние объекта должно быть подтверждено документами. Одного визуального впечатления или фразы «здание старое» недостаточно.

В похожих ситуациях важно собрать:

• Документы технического учёта;
• Фотографии и материалы обследования;
• Информацию от органов власти;
• Документы, подтверждающие состояние здания и помещений;
• Данные, которые показывают, что объект нельзя оценивать как обычную качественную недвижимость.

Если аварийность или существенный физический износ не учтены при кадастровой оценке, это может быть основанием для исправления ошибки.

Вопросы по теме кейса

Можно ли снизить кадастровую стоимость аварийного здания?

Да, если при кадастровой оценке не было учтено фактическое аварийное состояние объекта. В таком случае можно рассматривать путь исправления ошибки через ГБУ.

Нужно ли идти в суд, чтобы исправить кадастровую стоимость?

Не всегда. В этом кейсе результат был получен через ГБУ, без суда. Но для этого нужно было документально подтвердить ошибку и показать, как она повлияла на кадастровую стоимость.

Почему аварийность влияет на кадастровую стоимость?

Потому что техническое состояние объекта напрямую влияет на его стоимость и возможность использования. Аварийное здание, требующее реконструкции, не должно оцениваться так же, как объект в нормальном эксплуатационном состоянии.

Вывод

Кейс Дома купца Злобина показывает, насколько сильно техническое состояние объекта может влиять на кадастровую стоимость.

Здесь ошибка в оценке привела к тому, что аварийное здание и помещения внутри него получили налоговую базу почти на 498 млн ₽. После исправления ошибок кадастровая стоимость снизилась до 19,8 млн ₽, а ежегодная экономия по налогу составила более 7,17 млн ₽.

Если девелопер покупает старое, расселённое или аварийное здание под реконструкцию, проверка кадастровой стоимости должна быть одним из первых шагов. Иногда именно там лежит самая быстрая и измеримая экономия.